스트라타 유닛의 오너 보험 (3)

안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다.

지난번에 보험 건이 성립하기 위해서는, 고의가 아닌 실수 또는 갑작스럽게 발생한 피해여야 한다고 설명을 드렸는데요. 오늘은 몇 가지 사례들을 통해 보험으로 보장받지 못하는 경우를 살펴보겠습니다.



2018 년에 제가 관리하던 40 년 이상된 타운하우스 단지가 리치몬드에 있었습니다. 총 86개의 유닛으로 구성된 타운하우스였죠. 한 오너분이 전화를 걸어와서 식탁 윗쪽의 천정에 물이 새서 생긴 얼룩이 있다는 것이었습니다. 보통 위에 다른 유닛이 없는 경우의 누수는, 위층의 욕실, 부엌, 세탁실에서 샜든가 아니면 지붕에서 샜든가입니다.  회사에서 사용하는 플러밍 회사 중에서 그 지역에 있는 회사에 연락해서 조사를 시켰습니다. 천정이나 벽에 누수가 있으면, 기술자는 우선 천정이나 벽의 일부분을 잘라냅니다. 안쪽을 보면서 조사해야만 어디서부터 누수가 있는 지를 파악할 수 있기 때문이죠.  다음날, 리포트가 왔는데, 누수의 원인이 천정 위의 공간에 설치된 drainage pipe (배수관)에 핀홀(pin hole. 실구멍)이 있어서 거기에서 샜다는 것입니다.  Water pipe (상수관)는 물이 파이프 안에 차 있어서 압력이 있기 때문에 작은 실구멍이 생기는 경우가 있습니다. 그런데, 배수관은 물이 흘러 빠져나갈 때만 물이 지나가서 압력도 없어서 실구멍이 생기는 경우가 매우 드물고, 그때까지 저도 수많은 pin hole leaking을 경험했지만, 배수관에서 발생한 케이스는 없었습니다. 보통 배수관에서 누수가 생기면 그건 파이프 연결부에서 새는 것이 보통입니다. 그래서 조사를 진행한 restoration 회사에 연락해서 사진을 보내 달라고 했죠. 사진을 보니까, 파이프의 아래쪽 부분에 작은 못이 박혀 있는 것을 찾을 수 있었습니다. 그래서, 과거 그 유닛에서 발생했던 수리 건에 대한 기록을 뒤져봤더니, 4 년 전에 천정 위쪽의 욕실에서 누수가 발생해서 바로 그 restoration 회사에서 와서 조사를 하고 수리를 진행한 인보이스를 찾을 수가 있었습니다. 결국 그 회사를 연락해서 알아본 바, 천정의 수리는 다른 하청업체에서 진행했다는 답을 받았습니다. 결론적으로, 그 하청업체가 천정 수리를 할 때에 기계총으로 드라이월을 고정하는 못을 쏴서 천정을 고정했는데, 천정과 파이프 사이가 너무 가까워서 그 못들 중 하나가 파이프를 찔렀던 것입니다. 그런데 많은 분들이 어떻게 4 년 뒤에 누수가 발생하느냐 의문을 가질 수도 있습니다만, 그게 가능합니다. 타이어에 못이 박혀도 한참 동안은 느끼지도 못하고 잘 가다가 공기가 조금씩 새서 나중에 타이어 바람이 많이 빠지는 것과 비슷하죠. 배수관은 물이 항상 흐르는 것도 아니고 물의 양이 꽉 차서 흐르지도 않아서, 그 박힌 못이 물에 젖어서 아주 오랫동안 녹이 조금씩 슬다가 그게 못을 부식하는 단계에 이르면 못과 파이프 사이에 틈이 조금 생기게 되어서 그 틈새로 물이 새는 것입니다. 이상과 같이 업체에게 설명을 했더니, 업체에서 잘못을 인정하고 모든 조사 및 수리 비용을 자기들이 부담하기로 되었습니다. 그 이후로 스트라타의 카운슬 회의 때에 카운슬 멤버들이 ‘Detective James’ 라고 저를 불렀습니다.



이런 케이스는 정말 매우 드문 케이스여서 아마 Property Manager 백 명 중 한 명이나 경험할 수 있는 케이스인데, 이런 경우가 Newmax가 관리하는 콘도에서 2019 년 가을에 발생했습니다. 노스 밴쿠버에 있는 콘도의 관리를 2019 년 9월부터 시작했는데요, 관리를 맡고서 바로 리스업을 진행해서 새 세입자와 렌트 계약이 체결되었죠. 관리를 맡고서 발견한 것이 라미네이트 바닥의 약한 녹색 몰드였습니다. 몰드가 말라 있는 것으로 보아, 오래된 것으로 생각이 되었습니다. 세입자가 들어오고 초기에 식기 세척기를 사용할 때, 바닥에 물이 조금씩 샌다고 보고를 했습니다. 그래서 사용을 중지시키고 가전 제품 수리 업체를 보내서 수리를 하라고 했는데, 리포트를 보니까, 식기 세척기의 고무 파킹으로부터 샐 것으로 예상했는데, 원인은 식기 세척기 배수 파이프에 못이 박혔다고 사진을 보내온 것이었습니다. 역시 드라이월 고정에 쓰는 기계로 쏘는 못이었습니다. 그 콘도가 2015년에 건축되었고 식기 세척기가 부엌 아일랜드 케비넷 안에 설치가 되었으니까, 4 년 전에 캐비닛을 고정시키면서 쐈던 못이 배수 튜브에 박혔던 것입니다. 아일랜드 캐비닛을 뜯고 바닥을 보니까, 안쪽의 나무들이 다 썩어서 부식했고, 온통 몰드 투성이였습니다. 그 몰드들을 다 제거하고 부식된 캐비닛을 교체하는 데에 시간과 비용이 상당히 소요되었지만, 보험 건이 성립하지 않는 것이, 원인이 발생하고 피해를 보고하기까지 너무 많은 시간이 소요되었기 때문입니다.  여기서 얻을 수 있는 교훈이 있다면, 자동차와 마찬가지로 건물도 잘 관리를 하려면, 냄새와 색에 매우 민감해야 한다는 것입니다.



끝으로, 지붕에서 물이 새서 천정으로 누수가 생겨서 피해를 본 스트라타 유닛 오너분의 얘기입니다. 조사를 진행했더니 분명하게도 지붕에 틈이 생겨서 물이 샌 것이었습니다. 스트라타 매니저로서 저는 지붕과 천정 사이에 발생한 습기를 제거하고, 지붕을 수리하고, 조사를 하기 위해서 구멍을 냈던 천정의 수리를 시켰습니다. 그런데, 오너분이 천정을 원래의 페인트로 칠해달라는 것이었습니다. 오너 입장에서는 내 잘못이 아니고 Common property (지붕)에서 발생한 것이기 때문에 스트라타가 원상으로 복귀시켜줘야 한다고 했지만, 현실은 그렇지가 않습니다. 이러한 것들은 스트라타 건물 법 (Strata Property Act & Regulations)에 규정이 없습니다. 규정이 없는 스트라타 문제들이 이제까지 수많은 케이스가 법원에 의해 다뤄졌기 때문에, 과거에 어떠한 판례가 있는 지를 알아야 합니다. 최근 몇 년전부터는 스트라타 관련한 클레임은 모두 그리고 클레임 금액이 $5000 이 안되는 케이스들은 CRT (Civil Resolution Tribunal)에 클레임이 접수되어야 하고, 모든 과정이 온라인으로 진행됩니다.

과거의 판례에 따라, 스트라타는 수리를 해주되 paint ready condition (페인트할 수 있는 상태)까지 해줄 의무가 있고, 페인트는 유닛 오너가 할 책임이 있다는 것입니다.

주택의 임대 관리는 rental property management의 라이센스를 필요로 합니다. 하지만, 스트라타 유닛의 임대 관리에 있어서는 스트라타 관리와 연관되는 이슈들, 특히 보험 건이나 제한 공동 건물 (limited common property), 스트라타가 진행하는 수리 등등에 있어서는 스트라타 관리에 대한 경험과 지식을 필요로 합니다. 하지만 현실적으로 스트라타 매니지먼트 라이센스를 가지고 있는 렌탈 매니저는 찾기 어렵고, 혹시 리이센스가 있다고 하더라도, 스트라타 매지저를 경험한 렌탈 매니저는 거의 없다고 하겠습니다. 이런 의미에서 주택 임대 관리 회사를 정할 때, 스트라타에 대한 경험이 있는 회사인가가 중요하다고 하겠습니다.