모기지 Pre-Payment Privileges

모기지를 얻을 때, 대부분의 사람들의 관심은 받게 되는 이자율과 한 달에 얼마를 내는 가에 초점이 맞춰지게 됩니다. 대부분의 대출기관에서는 비슷한 이자율을 제공하고 있고, 그에 따른 월 페이먼트 금액의 차이는 대출기관마다 크게 차이가 나지 않습니다.

하지만 모기지를 받은 경험이 있고, 그 계약 내용을 인지 하고 있는 사람들은 이자율보다는 다른 사항들을 비교하게 됩니다. 그 내용이 바로 Pre-Payment Privilege인데, Pre-Payment Privilege 란 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서, 계약 전에 미리 정해져 계약서 상에 명시 됩니다.

대부분의 대출 기관에서는 1년에 모기지 금액의 10~20%를 미리 갚는 것을 허용해 줍니다. 그렇다면 이 Pre-Payment Privilege 의 옵션에는 어떤 것들이 있을까요?

대부분의 대출 기관에서는 모기지 페이먼트를 올려서 내는 것을 허용합니다. 대출 기관에 따라 1년에 한번, 정해진 텀에 한번, 또는 항시 허용을 하기도 합니다. 금액의 증가는 대출기관마다 차이가 있으며, 대부분 10~20%까지 페이먼트 증가를 허용합니다.

예를 들어, 월 납부금액이 $1,000 이고, 계약서 상 증가 가능한 금액이 1년에 한번 10%라면, 월 납부 금액을 $1,100로 올릴 수 있고, 올린 금액은 전부 원금을 갚는데 쓰이게 되어, 모기지를 빨리 갚게 됩니다. 또 몇몇의 대출 기관에서는 Double-up 이란 옵션을 제공하는데, 모기지 납부금액을 2배로 올리는 것을 허용합니다.

Lump Sum(제한적 일괄 납부)

많은 대출기관에서는 고객이 모기지 원금 대비 일정 금액을 미리 갚는 것을 허용합니다. 대출 기관에 따라 원금의 10~25%를 미리 갚는 것을 허용하며, 이 금액은 전부 원금을 갚는데 쓰이게 되어, 모기지 갚는 속도를 높여줍니다. 예를 들어, 모기지 금액이 30만불일 경우, 계약서 상 Lump Sum 허용 금액이 10% 라면 3만불을 미리 갚을 수 있고, 그 금액은 원금을 갚는데 쓰이게 됩니다.

Shortened Amortization (상환기간 줄이기)

모기지를 얻을 때, 사람들은 모기지의 텀(Term) 계약기간과 총 상환기간 (Amortization)을 정하게 됩니다. 그리고 모기지의 텀 계약기간이 만료 되었을 때, 모기지를 갱신(Renewal)하게 되고, 이자율이나 상환기간을 조정하게 됩니다.

이때, 본인의 소득 상황이 나아졌거나, 그 시점에 받을 수 있는 이자율이 좋다면, 상환기간을 줄이는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 처음 계약할 당시 5년 텀에 30년 상환기간으로 계약을 했다면 5년 계약 만료 후, 25년의 상환기간이 남게 됩니다.

이 때, 상환기간을 20년으로 조정을 하게 되면, 모기지 납부 금액은 약간 높아질 수 있지만 그만큼 원금을 빨리 갚게 됩니다. 반대로, 텀 계약이 만료 되고, 소득 상황이 안 좋아졌거나 이자율이 좋지 않다면 상환 기간을 늘려서 월 납부 금액을 줄여서 부담을 줄일 수도 있습니다.

많은 분들이 이자율과 월 페이먼트에만 초점을 맞춘 나머지 모기지 계약 후, 계약서에 대한 내용들을 간과하고 계시는 경우가 많습니다. 모기지 계약서에는 본인의 상황에 따라 이용할 수 있는 옵션이 많이 있으니 다시 한번 살펴 보시는 것을 권장합니다.

모기지를 얻으실 예정인 분들도 대출 기관마다 제공하는 옵션이 다르니 계약 전 본인의 상황 변화 예측에 따라 미리 여러 옵션을 살펴보시는 것도 도움이 될 수 있습니다. 또한 도움이 필요하시면 전문가와 상의하시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

오원식 모기지
CIBC mortgage Advisor
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