소는 누가 키우고 쥐는 누가 잡나요?

안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다.

오늘은 지난 주에 타운하우스 오너분이 겪었던 내용에 대해서 저에게 물어보신 내용이, 많은 타운 하우스 오너분들이나 콘도 오너분들에게 도움이 될 것 같아서 다뤄보려고 합니다.



스트라타라는 것은 여러개의 개별 유닛이  한 테두리 안에 모여서 다수의 주택을 형성하기 때문에 개인 건물/재산 (private property)이 있고 공동 건물/재산 (common property)으로 구분이 되어서, 기본적으로 개인 건물의 수리 및 관리의 책임은 개별 오너가 공동 건물/재산의 수리 및 관리는 Strata Corporation이 책임이 있다고 Strata Property Act는 규정합니다.

하지만, 생각보다 그 구분이 명료하지 않아서 일반인 뿐 아니라, 경험이 충분하지 않은 property manager 들은 헷갈리는 경우가 있기도 합니다. 



타운 하우스 오너분이 세입자로부터 타운하우스에 쥐가 돌아다닌다는 연락을 받고, 방제 회사를 불러서 처치를 해주게 됩니다. 쥐가 돌아다니는 게 세입자의 잘못은 아니기 때문에 세입자에게 그 비용을 청구하지 않고 자신이 지불했다는 것입니다.



오래전에 개그맨이 ‘소 ~ 는 누가 키우나?’ 하며 개그를 했던 장면이 떠오르는데요. 여기에서 하나 더 붙여서 ‘소는 누가 키우고 쥐는 누가 잡나요?’ 라는 질문을 드립니다.  곰곰히 생각하면 답이 나오는데요. ‘소는 오너가 키우고, 쥐는 스트라타가 잡는다’가 답이 되겠습니다. 간단히 얘기해서, 소는 오너의 자산이고 오너의 목적에 의해 키워지는 것이죠. 마찬가지로 타운하우스에 오너가 자신의 목적을 위해 보관하는 것이나 추가로 설치한 것들에 관한 문제는 기본적으로 오너의 부담입니다. 하지만 쥐는 오너가 키우는 것이 아니라 불청객일 뿐이죠. 또 다른 기준은 그것이 내부에서 유발된 문제인가 아니면 외부로부터 유발된 문제인가 하는 것입니다. 다시 말해, 쥐는 외부로부터 들어온 것이 분명한데, 그 ‘외부로부터’라는 것에 힌트가 있습니다. 타운 하우스 유닛의 지붕, 외벽, 패티오, 발코니, 백야드, 창문, 현관문 등등은 제한된 공동 건물/재산(limited common property)에 속합니다. 이는, 사용은 각 유닛에 국한되지만, 그것의 관리 및 수리 책임은 스트라타에 있다는 의미입니다.



결국 쥐는 지붕이거나 아니면 외벽의 틈새거나, 패티오 쪽에 인접한 땅 밑의 틈새를 통해서나 아무튼 제한 공동 건물에 발생한 하자를 통해 들어오게 되는데, 이것은 스트라타의 책임이기 때문에 스트라타가 쥐를 잡아야 한다는 것입니다. 게다가 쥐, 바퀴벌레 등등의 해충들은 번지기 때문에, 한 유닛에서만 처리해서는 완벽하게 처치가 안되기 때문에, 반드시 쥐는 스트라타가 전체 유닛을 대상으로 종합적인 처치를 해야만 하는 것입니다.



여기에 아주 예외적인 케이스가 있을 수 있습니다. 만약에 개별 유닛의 안쪽에서 뭔가 쥐를 유혹하는 것이 있어서 쥐가 들어왔다는 것이 증명된다면, 예컨대 거라지에 밀봉하지 않은 음식물을 방치해서 그것 때문에 쥐가 유입되었다는 것이 분명하다면, 스트라타에서는 그 유닛 오너에게 수리비를 재청구하고 그러한 사태 발생에 대한 책임을 물어서 벌금을 부과할 수도 있지만, 이런 경우는 매우 드물죠. 



쥐 문제 못지 않게 자주 발생하는 것이 벌이 둥지를 트는 경우입니다. 아주 가끔 라쿤이나 까마귀 등이 유닛 안으로 들어오는 경우도 있습니다. 이런 경우에도 오너분은 뭔가 하려고 하면 안됩니다. 스트라타 매니지먼트에 연락해서 보고하고 바로 조치를 해달라고 요청해야 합니다. 



2018 년에 제가 관리하던 버나비에 있는 유닛 80 개 정도 되는 타운하우스에서 한 세입자가 벌이 둥지를 틀기 때문에 그걸 막겠다고 나무 발코니 아래의 틈에 뿌리면 굳게 되는 스프레이를 했다가 나중에 그것이 터져 나와서, 모든 수리 비용과 벌금을 부과했던 적이 있습니다.



어디까지 오너 책임이고 어디까지가 스트라타 책임인가를 잘 보여주는 사례가 있어서 이를 알려드립니다. 고층 콘도에 거주하는 세입자가 부엌의 싱크 물내려가는 관이 막혀서 물이 역류가 된다고 합니다. 여기에서 중요한 것은 물이 역류하는 현상이 부엌에서만 발생하는 지 욕실 쪽에서도 발생을 하는 지 파악을 해서 부엌에서만 막혔으면, 유닛 파이프에서 막혀서 발생할 확률이 높기 때문에, 라이센스가 있는 플러머를 불러서 인스펙션과 수리를 시키고, 플러머의 리포트에 어디에서 막혔는 지가 명기가 되기 때문에, 그 막힌 위치가 common pipe이면 스트라타가 플러머의 비용을 지불하게 됩니다.



그러면 어디가 common pipe 인지 어떻게 알 수 있나요? 하는 질문이 뒤따라옵니다. 거기에 대한 답은 매우 간단 명료합니다.  상수관 (water pipe)의 경우 어떤 부분이 막혔을 때, 우리 집만 물이 안나오면 common이 아니고, 다른 집도 그것 때문에 물이 안나오면 common pipe입니다. 마찬가지로 배수관 (drainage pipe)도 어떤 부분이 막혔는데, 개별 유닛만 배수가 안되면 개인 pipe이고 다른 유닛도 배수가 안되면 common pipe입니다.  예를 들어 플러머의 보고서에 25 피트 정도에 막힘이 있어서 배수가 안되었다면, Strata management에서는 plumbing plan을 확인해서 그게 common pipe인지 아닌지를 알 수가 있기 때문에 어느 위치에서 막힘이 발생했느냐, 다른 유닛들도 같은 피해가 있었느냐가 책임 소재의 기준이 되는 것입니다.