Rent or Own

거주할 곳을 렌트한다고 부동산 투자자로서 부자되기를 포기하는 것은 아닙니다. 내려간다고 분석하셨다면 안사는 것이 숏 세일 (Short Sale/Sell)의 효과 (항상 올라만 가는 시장에서 소유하지 않고 시장에서 팔고나서 내려가면 이익취하는) 입니다. 돈의 법칙에 대해 어떻게 무엇을 해야한다고 물어 보신다면 제가 이전 중앙일보 칼럼에 말씀드린 지혜와 지식의 차이와 달과 구름이 왜 이렇게 다르게/때떄로 보이는가 라고 칼럼써본 저의 소견입니다.

부동산은 자산관리 비용이 상대적으로 싸고, 관리가 쉽다는면에서 부동산 투자가 가장 매력적이라고 감히 말씀드리고, 제 직업이 부동산 중개안이니 고객님이 사고 팔면 제 인컴이 나오니 렌트하시면 장기적으로 틀린 투자 관념이라고 말씀드릴수 있습니다. 5년 렌트하면 ($3000x60개월=$180,000)이므로, 목돈 ($180,000)과 매년 안전한 이자율이 보장되는 (장기 투자) 적금 $3000 정도입니다. 집을 장만 하시기 바랍니다. 매래가치를 보고 투자하는 것이 자산관리의 핵심입니다. 언제 팔고 언제 나와 어디 갈지의 Exit Strategy가 거의 필요치 않습니다. 10년 이상 보유하시면 원금이상이 보장된느것이 주택시장입니다. (Rule of 72는 다음 칼럼에 말씀드리지요).

캐나다에서는 일가구 일주택 매매시 생기는 차익은 Capital Gain이지만 면세 되어 세금이 전혀 없다는 것을 간과해서는 안됩니다. 또한, 주식/중권시장 투자자들의 대부분이 원금도 못챙기고 시간낭비, 허무하게 돈낭비 하신 경험에 비추어서 비교하면 집 한채는 본인의 이름으로 노년의 연금대용으로도 준비하셨다면 인생 성공일수도 있습니다.

요즘과 같이 고평가된 콘도/타운하우시가 주도하는 주택시장에서는 당분간 랜트가 더 좋을수도 있겠습니다. 시간과의 싸움에서는 먼저 싸게 사고 홀드하는 투자방법도 중요하지만 주택시장도 주식시장과 동조현상이 있습니다. 이자율이 크게 영향을 주지는 않지만 시장은 참가자들의 심리가 어디로 가느냐도 매우 중요합니다. 물론 인플레 보다 높은 투자 수익율(평균8%)과 적은 이자돈으로 장기 투자할 자금이 있으시다면 예외입니다.

본론으로 들어가서, 부동산 렌트와 소유의 차이점들은 어떻것들이 있을까요? 사실 결론부터 말씀드리면 무엇이 더 좋은 것이라고 할수는 없습니다.

매월 모게지 계약으로서 주거비를 월 지출비/생활비로 계산시에는 소유시에 렌트시보다 더 많은 부담금을 준비해야 합니다. 한마디로 사는 곳은 같은 장소인데 소유보다는 빌리는 것이 훨씬 쌉니다. 자산을 자녀에게 유산 상속하기 위함이 아니면 굳이 소유하면서 이자 갚기 위해 열심히 그리고 너무 어렵게 일할 필요는 없습니다. 주택 소유는 많은 자산시장중 한곳에 투자한것이니까요. 은행돈을 빌린 부동산 소유는 일종의 포트폴리오 자산투자 내지 투기입니다. 위험부담이 있습니다. 돈의 미래 가치에 대한 계산법은 만인이 모두 다릅니다.

첫째 고려사항, 내 라이프 스타일에 다양한 옵션을 원하고 위험부담을 피하려면 렌트하는것이 더 낳습니다.

둘째, 자산중 부동산이 차지하는 비중이 너무 높으면, 즉 현금 자산이 없는 상태에서 부동산에 몰빵하면 모게지를 내지 못하고 망할수 있습니다. 즉 차입한 금액에 대한 이자와 원금을 갚지 못하면 3-4달안에 개인적 파산 상태가 되고 파산시의 신용카드 즉 크레디트 카드를 6년간 제대로 쓰지 못하는 어렴움에 봉착하며 신용사회에서 많은 제약이 생깁니다.

셋째, 장기적으로도 부동산 소유가 반드시 재산을 증식시킨다고 단언할 수없습니다. 부동산 렌트가 돈을 허공에 항상 버리는 것은 아닙니다.


렌트의 장점이 단점보다 많은 경우:

1. 정확히 매달 지출할 주거비용이 나온다. 소유시는 오래된 집의 경우 지속적인 유지/수리비를 산정할수 없거나 예비비가 있어야 집의 정권등을 유지/보수할수 있다. 온수 보일러 교체수리, 물새는 지붕수리, 여름에는 지나친 물값, 겨울에는 지나친 난방비.

2. 이자 비용에 대한 예측이 정확하다. 1년후에 월렌트비가 3% 정도 오를수 있다.

3. 단기적으로 부동산 시장이 폭락시, 모기지 이자가 올라 월 모기지 부담금이 예상보다 커진다.

4. 부동산 보유후 1가구 1주택 매매차액에 대한 세금면제 혜택은 장기 투자시에만 현실성이 있다.

5. 거주비용이 적게 든다. 즉, 관리비, 수리비, 청소비, 하수도/상수동 비용이 따로 없다

6. 주민들과 분쟁시 이사 결정을 쉽게 할수 있다.

7. 집에 하자가 있는 집을 소유하면 전 주인에게 소송을 해야하거나 소송해도 이길수 없는 경우가 있다. 바이어의 책임으로 귀책되는 사례가 많다.

8. 렌트시 본인 과실이 아닐 겨우에 하자는 대부분 집주인이 수리해 주어야한다. 또한 부동산 매도시에는 중개인에게 그 비용을 자주 지출해야 한다. (집 판가격의 2-4%)

9. 재산세를 저축해 놓을 필요가 없다. (매년 주인이 부담).
10. 집 보험료가 다른 보험보다 상대적으로 저렴하다.

11. 리노베이션을 하기 싫으면 이사하면 된다. 리노베이션을 해서 더 좋은 가격에 판다고 그 업그레이드 해도 그 비용 대비해서 더 많은 집값을 받기 어려울 수도 있다.

12. 처음 이민오면 그 지역을 잘 모르므로 선뜻 지역위치를 정하기 어렵지만 랜트하면 이사가 쉽다.

13. 남은 모기지를 전부 상환하지 않으면 은행에 저당이 항상 잡혀있으므로 사실 본인 명의의 부동산 소유도 100% 본인 소유가 아니다.

14. 자산관리비가 전혀 발생하지 않는다. 소유하고 나서 이사위해, 1-3년마다 사고 파는것을 반복하면 이익실현율이 거의 없다.  이사비와 부동산 복비가 적지 않다. 최적의 매도 타이밍을 계산하거나 맟출 필요가 없어서 자산 엑시트 전략이나 갈다타기를 할 필요가 없다.


소유의 장점:

1. 부동산 시장에 대한 투자는 다른 종류의 자산관리보다 매우 안정적이고, 쉽고 그 비용 또한 저렴하다.

2. 집이나 상업용 부동산을 소유하면 정해진 곳에서 안정적인 생활이 가능해진다.

3. 장기 보유시에는 이사 비용과 부동산 복비가 무시할수 있는 금액이 되며 부동산  재산을 자산 포트폴리어에 편입시켜 안정적인 자산배분의 효과도 볼수 있다.

4. 부동산도 자산중 하나이므로 가격이 장기적으로 상승한다. 렌트시에는 이와같은 이익실현을 기대 할수 없다. 같은 지역에서 움직이면 비싸게 팔고나서 비싸게 사는 시가이므로 집 한채 투자시 이익실현이  쉽지않지만 가능하다.

5. 본인이름으로 소유하면 리노베이션, 집수리, 재 건축을 대부분의 경우에 가능하다.

6. 지속적으로 부동산 시장이 활황이면 랜트시 그 진입시기를 놓치기 쉽다. 이민 초기시의 과거 부동산 시장가격에 얼매이게 된다.

7. 주거용 부동산 대신 투자한 개인 비지니스 자산에 나오는 인컴이 부동산 가격상승분보다 못하며 장기적으로도 안정적이 않다.

8. 레버리지 효과(빌려서 투자시 얻는 뻥뛰기 극대화)와 1가주 1주택의 면세 혜택이 없다.

9. 안정적 가격상승에서 (장기 투자시) 얻는 마음의 평화와 재산에 대한 자부심이 존재한다.

10. 자주 매매를 할수 없으므로 다른 자산 특히 주식/채권 시장보다 손해볼 확율이 적다.

11. 중장기 투자이므로 가격 상승 하락에 대한 고민이 다른 자산 투자보다 상대적으로 적다. 주식시장에서처럼  자세한 가격 정보가 매일 뉴스에서 보도되지 않으므로 원하지 않으면 변동이 심한 시장가를 잠시 무시할수 있다.

유상원 부동산
604-345-9856
*참고로 이칼럼은 이전에 중앙일보에 본인이 쓴글을 약간 교정/수정하였습니다