부동산 매매를 위한 계약서, 조건부 오퍼와 협상과정 3/3

부동산 매매를 위한 계약서, 조건, 협상, 그리고 그 과정 (3-3)
-조건중의 하나인 PDS와 Latent Defects에 대해서-

PDS의 중요성.

주택 매매시 매입자에게 공개하는 ‘매도자 본인이 직접 작성한 본인 집에 대한 상태’를 적시한 문서가 PDS (Property Disclosure Statement filled by the owner). 계약당사자가 아닌 일반인이 볼수 있는것은 아니며 사적인 문서입니다. 집을 팔기 위해서는 매입하고자 하는 사람에게 그 집의 상태를 솔직히 말해 줌으로써 매입자의 빠른 결정을 유도할 수 있습니다. 다시 말씀드리지만 선 가격 협상후에 홈인스펙션 조건 (매입자가 부담)과 매입자가 제시한 다른 선행조건등이 매입자거 만족한 후에야 디포짓/계약금 5%를 지불하는 하게되므로, 이 PDS가 허위로 작성되면 허위 계약서를 만들었으므로 잔금 정산후인 이사후에라도 집에 큰 하자가 있는것이 이 문서에 적혀저 있지 않았다면 손해 배상 소송으로 이어집니다. PDS는 오퍼를 바이어가 낼떄 그리고 가격협상 시작전에 매도자가 매입자에게 주어져야 합니다.

그럼 파는 입장에서 할수 있는 질문은 어떤것이 있을까요? 혹시 하자를 모두 가르쳐 주면 괜히 내 집과 가격에 대한 약점이 잡혀 내가 내놓은 가격에서 할인을 해주어야 할텐데 왜 괜히 공개해야 할까?

첫째, 가격협상이 끝난 후에야 추가 비용이 지출되는 홈 인스펙션 (집 상태와 하자에 대한 조사)를 하게되므로 만약 매도자가 작성한 보고서 (PDS)에 적어 놓은 것들에 거짓으로 드러난다면 가게약에 적시된 매매 이행조건에 부합되지 않으므로 조건부 계약서는 휴지 조각이 됩니다. 즉 조건해제 (Condition/Subjects Removal) 또는 조건해지 (Condition is waived or being satisfied by the buyer)를 바이어가 하지 않고 디포짓도 내지 않습니다. 또한 계약이 성사되고 이사후 집주인 명의가 바뀌더라도 거짓으로 작성된 사기성 PDS는 매매 계약서의 일부가 되므로 수년후라도 셀러는 바이어에게 손해배상/보상금 지불해야합니다. 물론 소송을 통하여 법정밗에서는 이미 합의되지 않은 추가 보상금액이 법정에서 결정될수도 있습니다.

둘째, 파는쪽에서 사는쪽에 전달하는 이 PDS에 나온 정보를 바이어가 조사해본 후에 그 신뢰성이 결여 되어 있다고 판단되면 빠른 매입 의사결정을 하는데 도움이 되지 않겠지요. 조건부 매매 계약서가 대부분인데 매입자에 주는 서류인 PDS의 신뢰도는 매우 중요하겠지요.

셋째, 그렇다면, PDS는 셀러가 반드시 작성해야 하는 법적인 문서인가요?  지역 부동산 협회 (Real Estate Board of Greater Vancouver, Fraser Valley, Chilliwack 등)에 등록된 모든 부동산업자는 반드시 셀러에게 이 문서의 작성을 요구합니다. 또한 구두로서는 충분치 않고 서면으로 작성되어야 합니다 (Real Estate Council Rules, Section 5-8). 만약, 그 집에 살지 않아서 모른다면 그렇다고 써 놓으면 됩니다. 하지만 알면서 모른다고 일부러 하자를 숨기면 사기성 거래가 됩니다. 집 주인만 아는 하자가 있다면 어떤 것이 있을까요?

두가지 종류의 하자가 있습니다. Patent Defect와 Latent Defect입니다.

Patent Defect: 일반인의 눈으로 확인되거나 홈인스펙터나 전문가가 알수 있는 드러난 하자 (Physical Defect). 예) 부서진 문과 오래된 색깔변한 까칠한 방바닥, 망가진 수도 꼭지.
Latent Defect: 눈으로 확인할수 없는, 집을 분해하거나 부수고 찾아야 하는 숨겨진 하자. 또는 셀러는 알지만 일반인은 볼수 없는 하자입니다.

다시 말씀드려, 셀러는 Common Law상 의무로서 바이어가 오퍼를 낸다고 전해오면 오퍼를 받기전 셀러가 아는 숨겨진 하자가 적시된 PDS를 매입자에게 공개할 의무가 있습니다. (Real Estate Council Rules, Section 5-13). 금전적으로 상당히 중요한 피해를 줄수 있거나 의사결정에 영향을 줄수 있는 숨겨진 하자 (Material Latent Defects)는 일반적인 홈 인스펙션으로 찾을수 없는 것입니다.

PDS와는 별도로 저같은 바이어쪽 부동산에서는 셀러쪽에게 이러한 숨겨진 하자는 없다고 하는 확인문서를 요구합니다 (Realtors have a duty to act with reasonable care and skill). 사기성 PDS로 판명/판결이 날 경우에는 바이어쪽에 일반적으로 책임이 전가되는 ‘사는 사람이 잘 살펴보고 살 의무’(Buyer Beware)에서 벗어납니다. 즉, 하자를 숨긴 셀러가 책임이 있습니다. Patent Defects의 공개는 굳이 중요치 않습니다. 눈으로 다 보이니까요. 아예 (Acknowledgement Material Latent Defect )문서를 만들어서 셀러에게 일반인은 모를지 모르나 “주인이 아닌 것은 다 밝힌것이다.” 라는 확인서를 받으면 되겠지요. PDS가 부실하거나 그 내용이 모두 모르쇠로 일관되어 있거나 PDS만으로는 바이어로서 만족하지 못할 경우에도 필요하리라 생각됩니다. 아니면, 안사면 됩니다. 사지 마세요.

Latent Defect:

    1. 거주하기 위험하거나 위험해질 하자 -숨겨진 오일탱크등
    2. 지방 정부가 안전을 위해 요구하는 건축허가 (Building Permit)를 받지 않은 개/보수
    3. 마리화나 재배, 눈, 비등과 습기로 생긴 벽안쪽에 쌓인 호흡기와 생명에 지장을 주는 곰팡이나 Black Mold
    4. 안전한 거주를 위해서는 바로 수리를 필요로하는 하자
    5. 집 구조가 위험해진 경우
    6. 리노베이션시에 허가없이 진행한 전기/개스 공사
    7. 석면재질로 Insulation한 오래된 집
    8. 자연하수나 생활하수를 지하에서 끌어올려 내보내는 배수조 펌프의 미작동 (Sump Pump failure)
    9. 마시기 적당치 않은 식수
    10. 물이 새거나 습기문제로 수리가 필요한 콘도에서 결정된 각가구가 내야할 보수비 내역
    11. 시나 지방정부 (Municipality)에서 허락받지 않고 개인집에서 운영하는 초과인원의 탁아소 (city/municipality not approved Day Care Centre)

만약에 주인도 모르는 하자 있었다면 공개안한 책임이 셀러에게 있나요? 바이어와 바이어쪽 부동산이 확실히 그것 (하자 여부)에 대해서 물어 보았는데 거짓으로 드러나면 셀러에게 책임이 있습니다. 상식적으로 보아서 또는 전문가의 감정과 판단으로 봐서 하자를 숨겼다면 본인도 몰랐다고 해도 셀러 본인에게 책임이 있겠지요. 하지만 하자가 있어서 고쳤다면 굳이 말할 의무는 없습니다. 현재 상태가 아니니까요. 하자가 있으면 공개하면 됩니다. 없으면 없다고 하면됩니다. 행복하려면 마음도 편하면 좋지 않을까요?

유상원, BC주 공인 부동산
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