부동산 매매를 위한 계약서와 조건부 오퍼 그리고 협상과정 2/3

부동산 매매를 위해 계약서에 조건은 왜 넣는가?

일종의 조건부 (conditional) 계약서에 동의하고 당사자들이 모두 싸인했습니다. 조건과 합의사항 (TERMS AND CONDITIONS)중에서 매도인과 매수인은 계약서에 쓰여진 조건에 대한 의무를 성실히 이행한후에 이의가 쌍방 이의가 없으면 조건부 합의본 일종의 가계약은 조건이 이행된후에야 디포짓 즉 계약금/착수금을 받고 나서야 진짜로 계약이 성사된것으로 간주됩니다.

중도금/잔금은 집이 팔린 가 계약서가 작성된 날이 아니라 바이어가 실제로 소유권을 등기소에 등록하는 완성일에 지불되겠지요. 디파짓/계약금은 보통 5%가 부동산 시장/업계의 관행입니다. 디파짓/착수금 금액은 많을수록 더욱 진정성있는 바이어의 오퍼라고 보입니다. 사실 잔금이 치루어지지 않은 계약은 완성된 계약이 아니므로 잔금일에 바이어가 계약 불이행을 통보하고 잔금납부를 거부할수도 있습니다. 어떤 이유건 간에  잔금이 치루어 계약 불이행될 경우 (Collapsed Deal)를 가정하여 계약 만료일/완성일까지 팔린 가격을 퍼플릿 사이트에 올릴 수 없는 이유입니다. 현재는 또 온타리오주 따라 비씨주도 상황이 바뀌어 올리기도 하지만.

자 그러면 이제는 매매 계약서를 작성시 많은 조건들을 넣고 협상하는 이유와 그 인기있는 조건들은 대부분 무엇인지 알아 보겠습니다. 바이어들이 셀러와 계약 합의시 가장 중요한 것인 '가격'부터 협상하고 나중에 이 조건에 부합하면 나머지 것들은 부수적입니다. 일주일 정도의 시간을 번 바이어는 바로 조건들을 해제 또는 본인이 만족하였다고 통보하며 가계약은 진계약으로 바뀝니다. 이순간이후 24-48시간안에 디포짓/착수금을 그제서야 냅니다. 자 그러면 바이어들의 조건들은 무엇이며 왜 가계약을 무효화 시킬수 있을까요?

    1. Financing. (Subject to having financing terms approved in favor of my interest) 내가 돈 빌려서 당신것을 살수 있는지 확인한 후에 산다. 매매가격은 양자 동의했지만. 모든집에 일률적인 모게지가 적용되어 인컴 대비 무조전 65%의 융자 조건이 나오지 않습니다. 하자가 있어서 수리비가 많이 책정된 집 또는 스트라타 (공동주택)는 집 가치가 단기적으로 낮을수 있으므로 예상보다 덜 융자받을수 있으며 땅에 대한 소유권이 포함되어 있지 않거나 제한적이면 융자 받을수 있는 금액이 예상보다 적어질수 있습니다. 또한 은행을 위해서 작성한 감정사 리포트에 쓰여진 시장가치 계산법은 부동산 중개사가 보는 가치판단 기준과 차이가 있을수 있습니다.
     
    2. Inspection of the home. 집상태, 알수없는 또는 눈으로 보이는 하자검사 만족여부, 살아보지 않아서 겉만 보고 가격을 협상했으니 집상태를 더 자세히 알아보자는 것이지요.
     
    3. Insurance. 보험사 받아들일 수 있는지, 가능한지 만족여부.
     
    4. Documents. 집 관련된 등기된 서류등과 만족여부.
     
    5. Title. 집 주인이름, 이익분배, 저당잡은 곳/은행과 만족여부.
     
    6. PDS. 집 주인이 스스로 작성한 집에 대한 리포트와 만족여부.
     
    7. Subject to the buyers selling their own home. 내집 팔리는 조건으로 사겠다는 것, 바이어게 주어진 시간과 만족여부.
     
    8. Repair or Cleaning. 보통 ‘As is’ 즉 ‘있는 그대로’ 인수하지 더 좋은 상태로 만들어서 팔지 않습니다. 하지만 새 페인트/카펫/지붕등을 새것으로 해주겠다는 셀러의 조건이 있을 수도 있습니다. 이는 명확히 바이어가 받을 혜택이므로 불이행시 바이어쪽 중개사의 입장이 곤란해질 수 있습니다. 상업용 부동산은 흔하지만, 잔금납부일 즉 계약완료일로 부터 5-30일안에 만족한후에 팔린가격에서 뺀 홀드백 (Hold back amount)을 입금한다는 내용을 넣습니다.
     
    9. Rent back. 집주인이 Tenant (세입자)로 월세내며 살겠다는 내용의 계약서가 있거나 만들게 되면 쌍방의 만족여부.

  10. Vacant possession. 세입자 있는경우 언제 까지 나가야 되면 그렇지 않으면 계약완성이나 입주를 하지 않겠다는 조항은 기본계약서에 약간 포험되어 있습니다. 하지만 세입자가 있는경우는 세입자 보호가 셀러와 바이어의 권리행사로 되지 않을수도 있습니다.

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