신규분양의 장단점

신규분양이 기존에 완공된 것과 비교하여 어떤 장점과 단점이 있나요?

프리세일이 신규분양인데, 세일을 하려면 물건이 있어야 팔수 있지요. 하지만 물건없이 계약서만을 먼저 팔수도 있어서 프리-세일이라고 합니다.  말 그대로 물건없이 먼저 판다.
Disclosure Statement (어떻게 만든다고하는 해당시에 등록한 공개서)와 땅 위치/형태/면적과, 멋진, 휘항찬란한 쇼홈 만들어 보여주고 팔아먹는(?) 것이 신규분양입니다.

2016년에 $45만불에 프리세일로 팔린 콘도가 3년안에 예정되로 2019년에 완공되었습니다. 제 고객은 이 2베드 콘도를 버퀴틀람 스카이 트레인역이 250m 이내인 곳에 $60만불을 주고 미등기 전매 처분하는 중국인(assignor)으로부터 샀습니다. 2016년에 계약한 이 중국인 (assignor)은 매입가 ($450,000) 대비 총디포짓 20%인 $90,000를 시행사 변호사 사무실에 납입하고 제 중국인 고객(assignee)에게 $15만불의 차액/이윤을 남기고 미등기 전매 (contract of purchase and sale assignment) 계약을 했습니다.

단, $9만불의 투자로 2019년에 $15만불 순수익(세금전)을 실현했습니다. 불로소득인가요? 3년동안에 150%이상의 단순 수익률입니다. 이것이 바로 레버이지 효과의 좋은 사례입니다. 집값 $45만불에 순수 투자금은 20%만 필요한 5:1 레버리지 효과를 이용한 것입니다. 은행이자는 없었고 단지 기회비용만 지불한 것이지요. 이것이 바로 레버리지 효과의 극대화된 케이스와 같으며 또한 자금이 부족하거 적은 분들께는 너무나도 좋은 주택투자 입문의 기회입니다. 전세끼고 세입자 구하고 돈 왕창빌려 투기하는 것보단 양반입니다.

개발업자가 상정한 현재 판매가는 3-4년후의 미래가치와 누군가 책임질 위험부담 요소를 적당히 계산한 것이 오늘의 분양가입니다. 예전에는 3년후 안공되는 분양가가 1년도 안된 GST납입한 완공된 콘도와 거의 비슷했으나 요즈음과 같이 과열된 시장에선 미래가치가 지나치게 낙관적으로 부플려 있습니다. 기본적인 투자의 개념은 틀리지 않지만 미래가치 산정이 너무 공격적입니다.

신규분양 콘도/타운하우스 투자의 단점은 무엇이 있나요?

1. 땅만 보고 위치를 정해야하며 조망권에 대한 확실성이 떨어진다. 개발 시행사 (Vendor/Developer)가 보여주는 광고에 허위 정보나 과장 정보에 속기가 쉽습니다. 즉 맨땅에 해딩해야 한다는 점입니다. 땅만 보고 집은 들어가 보지 않고 사야 하니까요. 집이 현재 없는데 집을 사는 것이지요. 또한, 개발자와 시공자는 소비자에게 불공평 계약을 해도 무관합니다. 투자이니까요. 양방 모두 투기인데 어떻게 소비자가 보호가 되겠습니까?

2. 시행사의 자금사정으로 건설에 차질이 생기거나 그들의 예상수익 적으면 그들은 개발될 부동산 프로젝트를 캔슬시키고 계약 착수금 즉 디포짓을 계약 만료된 아무런 문제 없는 계약서를 소비자 동의없이 중단 시키거나 캔스하여 원금만 돌려줄 일방적인 권리가 있지만 소비자는 반대로 돈이 없어도 완성될시에 시장이 안좋아도 계약 완료의 의무가 있는 매우 불평등한 계약입니다. 시장가가 가파르게 올라 개발사가 너무 싸게 팔았다고 계산되거나 인건비, 자제비등 건설비용이 예상외로 상승시 또는 공사과정에서 부득이한 차질이 생기고 이윤이 원 계획보다 차이가 많이 나면 시행사들은 콘도개발을 중단하고 계약금만을 돌려줘도 법적으로 문제가 없습니다.

3. 위치도 별로 좋지않고 하자가 바로 생기는 잘 고르지 못한 신규개발 콘도는 완공시 다른기존 콘도보다도 못하면 100% 소비자 몫입니다.

4. 정확한 부동산 시장가는 실제로 건물이 완성되어야 소비자들이 사고 파는 과정에서 형성됩니다. 시행사의 판매가는 완공된 시점의 미래가치에 대한 추정치입니다.

5. 입주시 옆동(3차/4차 분양동등)이 아직도 건설중이면 그 소음을 1-2년간 참으며 견뎌야 하며 주변 커뮤니티의 불확실성이 기존 콘도들보다 훨씬 크므로 편안한 생활의 위험 부담이 많아 있습니다.

6. 주민들의 성향을 알 수 없습니다. 현재 사는 사람이 없으므로 주변 주민 분위기와 어떤 주민이 앞으로 이사올지 또는 렌트할지 옆집 주인님의 얼굴, 인종 나이등 가늠하기 힘들지요.

7. Builder(시공사)가 Developer/Vendor(시행사) 역할도 겸하는 경우에도 Warranty Claim (하자 보수에 대한 의무 청구)하기가 쉽지 않을 수 있습니다. 법적 소송시 책임 전가가 문제가 아니라 Phased Development (시차를 두고 1-2-3-4차 분양하는 경우 스트라타가 같은데 워런티 타이밍이 일치하지 않으면 같은 건물에서 워런티를 시차 적용이 불리한 경우)과 같이 한 단지내에서 완공년이 서로 다르면 워런티 청구시 주민간의 이익충돌이 생길수 있습니다. 즉, 스트라타 카운실 멤버도 서로 이익이 충돌합니다. 왜나하면 워런티를 쓰려면 하자가 있는지를 알아보기 위해서는 빌딩 엔지니어 전문가의 리포트와 의견이 필요한데 (컨설팅 비용 최소 $50,000이 들어감) 사고가 실제로 생긴 경우가 아니면 2년짜리 또는 5년 워런티를 쓰지 못하고 (어디서 천천히 문제가 발생하는지 모르니까요) 방치하다가 실제로 지붕누수나 워터 파이프등이 터진후에는 2년/5년이 지나서이므로 개발사가 발행한 홈워런티를 쓰지 못하고 본인이 거주하고 있는 주민들이 같이 부담해온 스트라타보험으로 처리를 해야합니다. 그 비용은 고스란히 관리비 증가로 이어집니다.

다음편에는 Leverage Effect나 돈이 돈을 버는 효과에 대해 자세히 볼까요?
유상원 부동산 604-345-9856