렌트 추정과 주택 감정에 대하여 (1)

안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다.
  주택의 임대 관리에 관하여 주택 소유주들로부터 받는 문의 사항 중에 가장 빈도가 높은 것은 ‘렌트를 얼마 정도 받을 수 있는가’라는 질문입니다. 주택의 가치를 따질 때에는 크게 봐서 두 가지의 관점에서의 가치가 있습니다. 하나는 그 주택을 구매할 때의 가치이겠지요. 이 가치는 시장 (매매가 이뤄지는 개념적인 공간) 이라는 환경 하에서의 가치를 의미하는 것으로 통화 가치로 표현이 됩니다. 일테면 70만불, 120만불 이런 식으로 말이죠. 일반적으로는 ‘시장가’ 또는 ‘시세’ 라고 해서 영어로는 Market Value 또는 정상 시장을 강조해서 Fair Market Value 라고 합니다.
은행에서 모기지를 승인할 때 기준이 되는 것은 주택의 구입가, 희망가, 과거 가격의 평균 등등이 아닌, 현재의 시장가, Market Value입니다. 그럼 현재의 시장가는 어떻게 알 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, 정확한 시장가는 알 수가 없습니다. 왜냐하면, 실제로 시장에 내놓아서 수많은 구매자들로부터의 평가를 거쳐 구매가가 확정되지 않고서는 정확한 시장가를 알 수가 없다는 의미입니다. 그래서, 가장 시장가에 근접한 가치를 추정하는 것이 주택 감정입니다.

    2012년 건물 관리를 시작하기 전까지 제가 주택 감정사로 일했던 적이 있습니다만, 주택의 매매는 뉴맥스의 사업 분야가 아니기도 하고, 임대 관리에 직접 연관이 있는 주제가 아니어서 본 컬럼에서 굳이 주택 감정 부분에 대해서 설명을 상세하게 드릴 필요는 없다고 생각이 됩니다. 하지만, 주택의 렌트를 추정하는 데에 있어서 고려해야 하는 사항들이나 사용하는 기법들이 주택 감정의 원리나 방법들과 공통되는 부분들이 있기 때문에, 비교해서 설명 드리면 독자분들이 이해하기가 훨씬 쉬울 것이라서 몇 가지 항목들에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다.

    주택 감정과 렌트 추정은 공히 주택의 내재 가치와 외부 요인에 의해 영향을 받습니다. 주택 감정에 사용하는 용어를 사용하면 내적 요인 (내재 가치)은 Internal factors, 외부 요인은 external factors입니다. 간단하게 설명해서, 내적 요인은 주택의 소재지, 땅의 크기, 주택의 구조물, 건축 연도, 내부 면적, 방과 화장실의 개수, 건축 재료, 건물의 상태 등등 주택이 가지고 있는 모든 눈에 보이는 가치들과 사용 상에 있어서의 가치들을 망라한 것입니다. 반면에 external factors는 주택 주변의 환경, 부동산 시장의 조건들 (수요와 공급), 계절적인 요인 등이 될 것입니다. 여러분들은 쉽게 시장가는 내적 요인과 외적 요인이 합해져서 결정된다는 것을 인지하실 것입니다. 예를 들어, 100만 불짜리 집 (내적 요인들만 고려했을 때)이 위치한 부근에 오염 물질을 처리하는 시설이 들어선다는 계획이 확정되면, 집 가격은 하락할 것입니다. 부동산 경기가 활성화되어서 매수자의 수가 매도자의 수를 훨씬 상회하는 (이른바, seller’s market) 시장 환경 하에서는 시장가는 당연히 상승하게 됩니다.

    주택 감정에서는 거의 대부분 직접 비교법 (Direct Comparison) 이라는 기법을 사용해서 감정가를 추산하게 됩니다. 이를 간단하게 설명 드리면, 어떤 주택의 시장가를 추산하기 위해서는 그 주택이 소재한 지역 (direct neighborhood 라고 합니다.) 에서 해당 주택과 유사한 (similar properties) 주택들이 최근에 거래된 주택들을 분석합니다. 여기에서 최근이라고 하는 것은 보통 감정 시점에서 3 개월 이내로 규정합니다. 그렇게 범위를 제한하는 것은 시간이 경과함에 따라 시장의 조건/상황 (supplies and needs)이 변화하는 변수를 최소화해야 하기 때문이죠. 이 직접 비교법을 위해 사용하는 유사한 주택의 수는 보통 세 개나 네 개를 사용하는데요. 이는 비교 대상이 많을수록 개별 매매에 영향을 주었을 수도 있는 시장 왜곡 (Fair market deal이 아닌 거래)의 영향을 최소화하기 위해서입니다.

    유사한 주택이라는 말은, 하나의 주택과 모든 내적, 외적 요인들이 같은 주택은 존재하지 않는다는 사실을 생각하면 이해가 되시겠죠. 똑 같은 주택을 찾을 수 없으니, 최대한 해당 주택과 비슷한 주택들을 찾아서 비교할 수밖에 없는 것입니다. 하지만, 개별 주택은 내적 요인과 외적 요인이 다 조금씩 다르기 때문에, 감정을 하려는 주택과 유사 주택들과 각 항목들을 비교하면서 각각의 항목에 대해서 가치 차이를 부여하는 방법을 사용해서 최종적으로 전체 주택의 가치를 비교하는 방법이 바로 직접 비교법입니다.

    지금까지는 처음에 설명 드린 주택의 두 가지 가치 중에서 주택을 구매할 때의 가치에 관해서 알아보았습니다. 두 번째 가치는 주택을 사용할 때의 가치, 즉 임대 가치입니다. 내가 내 집에 살고 있다고 할지라도, 이 집이 내 소유가 아니고 주택 소유주로부터 임대해서 사용하고 있을 때에 지불해야 하는 렌트만큼 내가 사용하고 있는 것이어서 모든 주택의 임대 가치는 분명 존재합니다. 매매 관점에서 market value가 있다면, 임대 관점에서는 market rent (굳이 번역하면 ‘렌트 시장가’라고 할까요.)가 있습니다. 마켓 렌트는 임대 의지가 있는 주택 소유 (willing landlord)들이 합리적으로 받기를 예상하고, 임차 의지가 있는 세입자 (willing tenant)가 합리적으로 지불하기를 예상하는 렌트라고 규정되고, 그것은 유사한 지역의 유사한 주택의 렌트와 유사해야 한다는 것입니다. 

    보통 사람들이 렌트라고 할 때에는 세 가지의 렌트 개념 중의 하나를 말하는데요, 그것들은 희망 렌트 (listed rent), 렌트 시장가 (market rent), 그리고 실현 렌트 (realized rent)입니다. 렌트의 개념과 렌트와 세입자와의 관계에 관해서는 예전에 올린 컬럼들에 자세하게 설명이 되어 있으니, 의미를 정확하게 이해하고자 하시는 독자분들은 이전의 컬럼들을 참조하시기 바랍니다.

    여기에서 주택 시장가와 렌트 시장가에 영향을 주는 요인들이 어떻게 틀린 지에 대해서 몇 가지 예를 들어 설명 드립니다.
주택 부지는 주택 시장가에 크게 영향을 주지만, 렌트 시장가에는 매우 작은 영향밖에 미치지 못합니다. 건물이 오래된 부지가 넓은 주택은 나중에 재개발되면 건물의 가치는 거의 없고 땅의 가치가 대부분이 되기 때문에 택지의 넓이가 주택 시장가에 미치는 영향은 절대적이지만, 세입자는 앞마당이나 뒷마당이 넓어서 나쁠 것은 없지만, 그보다는 부엌이 더 최신식이고 내부 구조가 편리한 주택에 더 많은 렌트를 지불하기 때문에 렌트 추정치는 땅, 외부 환경 요인 (그 지역이 수 년 후에 개발이 되는 등)에 영향을 거의 받지 않는다는 것입니다. 다시 말해 렌트 시장가는 장기 (long term) 요인에 영향을 받는 것이 아니라 단기 (short term) 요인에 더 영향을 받는 것이죠.

    시장 환경 (Market conditions: supplies and needs) 은 외적 요인 중의 하나로, 주택 소유주나 임대인이 통제할 수 없는 요인입니다. 부동산 시장은 그 기간의 길고 짧음은 있지만, 활황과 침체라는 산(up)들과 골(down)들을 왕복하는 시장이라고 할 수 있을 것입니다. 수요와 공급의 균형이 잡힌 주택 매매 시장 상황에서는, 일반적으로 말해 주택 시장가는 아주 완만한 상승을 한다는 것은 너무나도 당연한 사실입니다. 왜냐하면 주택 건축을 위한 재료비와 인건비가 인플레이션 정도 또는 그 이상 계속 상승한다는 사실 때문입니다. 하지만, 계절에 따라, 또는 특정 지역에서는 수요와 공급의 불균형이 발생할 수 있습니다. 단적이 예로, 시장가가 70 만불인 주택을 매매하기 위해 시장에 내놓았는데, 그 시점에 그 지역에 그런 유형의 주택을 매도하려는 소유들의 수에 비해 구매자의 수가 현저이 적다면, 당연히 시장가는 내려가게 될 것입니다. 반드시 매도를 해서 현금 흐름을 확보해야만 하는 소유주들은 그래도 매도를 시도하겠지만, 이런 경우에는 대개의 소유주들은 일정한 가격 아래로는 매도할 생각이 없어서 매도를 나중으로 미루고 주택을 매매 시장에서 거둬들이게 되겠죠. 그렇기 때문에 주택 매매가는 어느 정도 이상 내려가지 않게 됩니다. 

렌트는 어떤가요? 시장의 수요 공급의 불균형이 발생했을 때에 렌트가 어떻게 움직이고, 이에 따라 어떻게 하는 것이 주택 임대인 입장에서는 최선인가를 알고 계시는 것이 필요합니다. 다음 컬럼에서는 이 얘기로부터 시작해서 렌트 추정에 대한 자세한 설명을 드리도록 하겠습니다.