옐로우 카드를 무시하면 않되는 캐나다 - 1

안녕하세요? 코로나 사태로 일상이나 경제 활동이 과거와는 전혀 다른 양상으로 전개되고 있는 상황이 지속되고 있습니다. 독자 여러분 모두 건강하시고, 가까운 또한 중장기 미래에 대한 대비와 계획을 잘 준비하시길 바랍니다.



오늘과 다음 번에 다룰 내용은, 우리가 캐나다에 살면서 누구나가 경험하는 규칙 위반, 상대와의 분쟁에 관련해서 어떠한 절차로 상황이 전개되며, 그러한 상황에서 어떻게 대처하는 것이 필요한 지에 대해서 생각해 보도록 하겠습니다. 상당히 광범위한 주제입니다만, 여기서는 당연히 스트라타 건물 (주택이나 상가)로 국한해서 실제 사례들을 가지고 말씀을 드리고자 합니다.



수 년 전에 타운 하우스에 살고 있는 한 지인이 저에게 스트라타 매니지먼트에서 온 서신과 함께 자기 유닛의 statements를 보내주면서 어떻게 하면 좋을 지 조언을 구해왔습니다. 서신의 내용은 5 개월 정도에 걸쳐서 유닛 오너에게 경고 서신과 벌금 부과 통지서를 보냈는데 아무런 응답이 없어서, 이제는 어느 기한 내에 규칙 위반을 시정하고 누적된 벌금을 내지 않으면, 그 유닛에 lien (선취 특권)을 설정하고, 그래도 돈을 내지 않으면 법정 판매를 하겠다는 최후 통첩이었습니다. 누적 벌금액이 천 불이 조금 넘는 정도였기 때문에, 그 정도를 가지고 집을 경매에 붙이는 경우는 없지만, 문제는 리엔을 설정하게 되면 그 설정 비용과 해제 비용이 또 수백 불이 들어가기 때문에 추가 비용이 많이 더 추가된다는 것입니다.



내용인 즉, 이렇습니다. 스트라타 건물에서 그 규정과 사용이나 관리 책임 측면에서의 구분이 어려운 부분이 제한 공동 건물입니다. 영어로는 Limited common property라고 하는데요. 좀더 분명하게 의미를 전달할 필요가 있을 때에는, ‘Limited common property for exclusive use of a lot or more lots’로 표현됩니다. 발코니나 패티오가 대표적인 예가 되겠습니다. 발코니나 패티오는 거개 하나의 스트라타 유닛의 전용으로 설계된 것이지만, 개인의 자산 (private property)이 아니기 때문에, 그것의 소유권과 관리 책임이 스트라타 (Strata Corporation)에 있습니다. 따라서 개인이 마음대로 변경을 할 수가 없는 것입니다. 콘도나 타운하우스의 메인 도어도 마찬가지로 제한 공동 건물입니다. 그래서 현관 도어가 오래되면, 스트라타에서 전체 유닛을 대상으로 도어를 교체하는 것이죠.



지인 분의 자녀들이 학교에 갈 때, 열쇠를 깜박하고 안가지고 간다든지 하는 경우가 있어서, 디지털 도어락을 설치했던 것입니다. 그런데 이 디저털 도어락이 문의 바깥쪽에 설치가 되기 때문에 당연히 외관이 다른 유닛들의 도어와 확연히 다르게 되는 것은 어쩔 수 없는 결과입니다.  제가 관리를 하던 타운 하우스들 중에서 적지 않은 숫자의 스트라타가 규약 (Bylaws)에 유닛의 메인 도어에 추가 장치를 달지 못하도록 명기하고 있었습니다. 그런데 바로 그 지인 분의 타운하우스가 그런 규약을 가지고 있었고, 벌금 규정에 위반이 시정되지 않으면 시정될 때까지 1 주일 간격으로 벌금을 계속 부과할 수 있다는 것이 있었던 것입니다.



문제가 그렇게 심각하게 발전한 것은, 스트라타에서 온 서신들을 그냥 통상적인 회의록이라고 생각하고, 무시하고 읽지도 않고 넘겼다는 것입니다. 그게 서너 달 계속되면서 계속 벌금이 부과된 것이 결국 천 불이 넘어가는 상황을 초래했던 것입니다.  이러한 상황에서 할 수 있는 최선은, 스트라타 카운슬에 서신을 보내서 불찰이었음을 인정하고 벌금 감면을 요청하는 것이어서 그렇게 조언을 해서 편지를 보냈지만, 카운슬에서는 수용을 하지 않았고, 결국 도어락을 떼어내고 벌금을 다 내게 되었던 것입니다. 여기서 중요한 교훈은 스트라타 오너들은 그 스트라타의 규약과 규정을 숙지해야 한다는 것과 어떠한 서신이라도 무시하면 안된다는 것입니다.



이와 비슷한 종류면서 훨씬 더 심각한 사례가 있었습니다. 제가 관리하던 포트 코퀴틀람에 있는 저층 콘도에서 2015 년부터 약 2 년 여에 걸쳐서 발생한 케이스입니다. 제가 관리를 맡기 시작한 것이 2015 년 겨울이었는데요, 유닛이 45 개 정도 되는 4 층짜리 작은 건물이었습니다. 보통 스트라타의 관리를 새로 인수하게 되면 건물의 히스토리 파악과 함께 거주자의 과거 이력과 현재 상황에서의 문제점을 먼저 파악하게 됩니다.



그런데 한 유닛이 스트라타 비를 거의 1 년 가까이 납부하지 않고 있었습니다. 그러다보니, 여러 번 경고 서신이 나가고 벌금이 부과되었으며, 급기야 그 유닛에 리엔이 설정되는 단계까지 가 있었던 것이죠. 파악해보니, 그 유닛의 소유자는 살고 있는 젊은이의 아버지였습니다. 아버지는 자식에게 거기에 살게 하면서 스트라타 비를 내라고 했는데, 그 문제 많은 젊은이는 스트라타 비를 않내는 것은 기본이고, 잦은 야간 파티로 인해 주위나 상하의 유닛들로부터 불만이 접수되고, 또 애완 동물을 한 마리까지 허용하는데, 두 마리를 키우는 등, 한마디로 규칙 위반 종합 선물 세트였던 것이죠.



제가 스트라타 매니저를 맡고 나서 카운슬 멤버들이 어떻게 해서든 돈을 받아내거나 안되면 그 친구를 내보낼 수 있는 방법을 찾아달라고 부탁을 하는 것이었습니다. 그래서 제가 두 달 안에 해결할테니 지켜봐달라고 하고, 절차에 들어갔습니다.



우선 리엔이 설정되고 충분한 시간이 지났기에, Final Demand Letter를 작성해서 등기로 보냈습니다. 그 서신에는 2 주 안에 까지 모든스트라타 비와 벌금이 완납되지 않으면 변호사에게 이양해서 법정 판매 프로세스에 들어간다는 내용이 담겨있었지요. 그러고 약 보름 정도의 시간이 지났지만, 역시 그 유닛 오너 (나중에 알고 보니 나이든 소유주는 영어 소통에 다소 문제가 있었습니다.)와 젊은이는 기한이 되도록 아무런 응답이나 조치가 없었죠. 저는 당연히 변호사 사무실에 이양해서 기한 내에 수금이 안되면 법정 판매로 진행할 것을 위임했습니다. 결국, 변호사 사무실에서 정말로 최후 통첩 서신이 나가자, 비로소 사무실로 저를 찾아와서 모든 비용을 지불하고 마무리가 되었던 것입니다. 제 기억으로 벌금과 이자 그리고 수수료로만 $3,000 이상을 내고서야 케이스가 종결되었고, 그 이후로는 파티를 해서 소란을 피우는 일이 없어졌고, 개도 한 마리를 다른 곳으로 보내는 조처를 취하게 되었습니다.



다음 번에는 스트라타에서 서신이 왔는데, 자신이 판단하기에 부당한 경우에 스트라타 오너가 어떤 조치를 취할 수 있는 지와, 상가 건물에서 발생한 소송 케이스를 통해서 ‘응답하라, 적절하게!’ 가 왜 중요한 지에 대해서 알아보겠습니다.