임대 관리 회사의 리스업 과정

안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다.
2022년 새해가 시작되었지만, 코로나 상황은 아직도 새로운 국면이 전개되면서 지속되고 있습니다. 모든 독자분들의 가족이 건강하고 행복한 한 해가 되시길 바랍니다.

이전에 몇 번의 컬럼을 통해서 리스업 과정과 렌트 그리고 세입자에 대한 연관에 대해서 설명을 드린 바가 있습니다만, 오늘은 리스업 과정의 각 단계가 어떻게 진행되는 지에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다.
임대 관리 계약이 체결되면, 제일 먼저 해당 주택을 인스펙션하고 사진을 촬영하여 광고를 올리기 위한 준비를 하게 됩니다. 그리고 스트라타 유닛의 경우는 빌딩의 정보와 Bylaws, 이사에 관한 규정 등의 정보를 수집하게 됩니다. 이 과정은 보통 1 ~ 2 일 정도 소요됩니다. 이렇게 되면 광고를 게재할 준비가 된 것입니다.

렌트 광고는 보통 인터넷에서 렌트 광고를 전문으로 하는 사이트들을 통해서 올려지게 되는데요, 최근에는 SNS (Facebook 등)를 통해서도 광고를 하는 경우도 있습니다. 최근 몇 년간 이루어진 새로운 렌트 광고 전문의 사이트들의 Platform의 질적인 향상과 과거보다 더 많은 이용자들로 인해 온라인을 통한 광고 효과는 매우 커서 모든 임대 관리 회사와 개인들은 온라인 사이트들에 거의 전적으로 의존하고 있다고 볼 수 있습니다.

광고를 올리게 되면, 관심 있는 사람들로부터 문의를 이메일이나 메시지로 받게 됩니다. 이때에 기본적인 정보를 주고받는 게 필요합니다. 이를테면 가족 구성이 어떻게 되는지, 언제 입주를 원하는지, 그리고 어떤 분야에서 일을 하는지 등과 쇼잉이 가능한 날짜나 시간 등의 정보를 주고받게 되죠. 이 부분에서 중요한 것은 역시 얼마나 신속하게 문의에 대응을 하는가입니다. 상당 부분의 사람들은 문의를 보냈는데 하루 이틀이 지나도 답이 없으면 관심을 잃게 되거나 심하면 그 광고는 아예 제외시켜 버리게 되는 것이죠. 그리고 이 부분을 통해서 관심있는 잠정 세입자의 성향을 어느 정도 파악할 수가 있습니다. 임대 관리 회사에서는 각각의 상황에 따라 문의자와 교신하는 내용의 모듈들을 가지고 있어서, 그 모듈들로 교신을 하게 되기 때문에, 매우 신속하고 정확한 의사 교환이 이뤄지게 됩니다.

다음은 문의한 잠정 고객들과 교신을 통해 쇼잉 날짜를 잡게 되는데요. 이때, 가능하면 몇 개의 쇼잉을 이어서 잡는 것이 더 바람직합니다. 이는 주택의 매매 시에 오픈 하우스를 하는 것과 맥락이 같은데요. 심리적으로 다른 사람들도 해당 렌탈에 관심이 있다는 것을 알면 아무래도 약간의 경쟁 심리가 발동된다는 이유입니다. 하지만 이에 대한 역효과도 있긴 합니다. 예를 들어 여러 그룹이 연이어서 쇼잉에 온 경우에는, 어떤 그룹은 스스로 판단해서 ‘어차피 나는 신청을 해도 승인이 되기 어렵겠다’ 라고 생각해서 렌트 신청서조차 접수를 하지 않을 수도 있다는 것입니다.

쇼잉 시에는 제일 중요한 것은 역시 해당 렌탈이 가지고 있는 특장점들과 세부적인 내용들을 자세한 설명을 하는 것입니다. 하지만, 그것이 전부가 아닙니다. 이때가 잠정 세입자의 성향을 파악할 수 있는 중요한 시간입니다. 기본적으로 주택을 보러 온 사람들의 정보는 사전에 미리 교신을 통해서 파악하고 있기 때문에, 그와 연관해서 이사를 하려고 하는 이유나, 하고 있는 일에 대한 얘기들, 주변에 있는 시설들에 대한 안내 등등과 개인의 취미 등에 대해서 많은 얘기를 나누는 것이 좋습니다. 이는 상호 친밀감을 높이는 데에도 유리하게 작용합니다. 이렇게 10 분 정도의 쇼잉을 하는 동안에 질문과 대답 그리고 대화를 통해서 거의 잠정 고객의 성향이 파악되는 것이죠.

쇼잉 후에 진행을 원하는 사람들은 렌트 신청서를 작성해서 제출하게 됩니다. 임대 관리 회사에서는 신청서를 제출한 잠정 고객의 검증을 세 가지 분야에서 행하게 되는데요, 이른바 직장과 소득 검증, 신용 검증, 그리고 렌트 이력 검증입니다. 이 세가지의 범주에서 일정 수준을 넘는 잠정 세입자들을 승인하게 되고, 그 이후에는 임대 계약 체결의 과정으로 넘어가게 됩니다.

임대 계약서는 BC 주의 임대 계약 표준 양식에 부가 조항 (Addendum)을 추가하여 사용하게 되는데요. 부가 조항에는 표준 계약서에 포함되지 않지만, 꼭 추가해야 하는 항목들, 예를 들어 애완 동물 허가 여부, 세입자 보험 가입, 렌트 지연이나 계약 파기 시의 조항 등을 모두 명기해서 잠정 세입자가 서명을 하게 하는 것입니다.
임대 계약이 체결되고 나면, 입주 전까지 해야 하는 일들이 있습니다. 세입자의 이사에 관한 조정, 전기나 가스 어카운트의 개설, 스트라타에 보낼 서류 작성, 그리고 입주 바로 전에 행해지는 입주 전 상태 점검 (Move in condition inspection)입니다. 여기까지 마치면 그 다음은 세입자가 이사를 들어와서 거주를 시작하게 됩니다.

이상에 설명드린 내용이 리스업 과정입니다. 주택의 종류, 시장의 상황, 시즌에 따라 틀리지만, 보통 이 리스업 과정은 임대 관리 계약이 체결되고 짧게는 2 ~ 3 주 길게는 2 달 정도 소요됩니다.
오늘은 리스업 과정의 각 단계에서 어떠한 일이 발생하는 지에 대해서 설명을 드렸습니다.