Re 홈 오너 보험과 세입자 보험

안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다.

최근 몇 년에 걸쳐 전개되고 있는 보험 시장의 변화와 그에 따른 영향들에 대해서는 이전 컬럼들에서 설명 드린 바 있습니다. 오늘은 많은 임대 주택 오너분들이 궁금해하시고, 제가 자주 질문을 받게 되는 세입자 보험에 대한 얘기를 하고자 합니다. 세입자 보험이란 무엇이고, 어떠한 것들을 보장하는 것이며, 홈 오너 보험과 세입자 보험의 연관성과 차이점, 그리고 법적인 측면에서 고려해야할 것 등등을 설명 드리도록 하겠습니다.

세입자 보험은 영어로는 Tenant’s insurance 또는 Renter’s insurance 라고 합니다. 말 그대로 하우스나 콘도 등의 주택을 임대해서 사용하는 세입자가 드는 보험입니다. 세입자 보험의 보장 내역은 크게 세 가지로 구분이 됩니다. 그 세가지는, 개인 소유물의 보장, 책임 보험, 그리고 추가 생활 보험입니다. 이 중에서 가장 발생 확률이 높은 것은 개인 소유물의 보장입니다. 영어로는 Personal Possessions Coverage 라고 해서, 보험 건이 발생해서 세입자의 의류, 가구, 가전제품, 귀중품 등이 손상을 입었을 때 보장받는 것입니다. 세입자의 가족 수나 소유물의 가치 등에 따라 보장 한도를 정해서 보험을 가입하게 되겠지요. 화재나 누수(Water Damage)뿐 아니라 도둑이 들어서 소유물의 손실이 있을 때에도 당연히 보장이 됩니다. 여기서 알아야할 중요한 사실은, 스트라타 보험이나 홈 오너 보험은 소유물을 보장하지 않기 때문에, 세입자는 자신을 보호하기 위해서 세입자 보험을 들 필요가 있다는 것입니다.

그 다음의 보장은 책임 보험입니다. 자동차 보험의 책임 보험과 유사한 의미입니다. 영어로는 Liability Insurance입니다. 자동차 운전은 사고가 발생하면 확률적으로 절반은 자기 잘못에 의한 사고이고 절반은 상대방의 잘못에 의한 사고입니다. 자기 잘못에 의해 사고가 발생하면, 상대방 차와 사람의 손상을 책임져야 하는 것이죠. 따라서, 자동차 보험의 책임 보험은 의무입니다. 다시 말해 법적으로 반드시 가입이 되어 있어야 하는 것이죠. 뒤에 다시 다루겠지만, 세입자 보험은 법적으로 의무일까요? 세입자 보험을 가입하는 것은 BC 주 법에서 요구되는 것은 아닙니다. 세입자 보험의 liability는 어떠한 경우에 발생할까요? 하나의 예를 들어서 설명 드리면 이해가 쉬울 것입니다. 일전에 스트라타 보험과 홈 오너 보험에 대한 컬럼에서, 홈 오너가 깜박 잊고 부엌 싱크의 물을 틀어 놓고 잠그지 않아서 누수가 발생했던 케이스를 다뤘던 적이 있었지요. 그 경우는 유닛 오너였지만, 사고를 발생시킨 사람이 세입자였다고 가정을 해 봅니다. 다른 것들은 다 같지만, 보험 건의 원인 제공자가 세입자이기 때문에 홈 오너 보험 대신에 세입자 보험으로 스트라타 보험의 디덕터블을 지불하게 되고, 보험 건으로 발생한 소유물에 대한 피해도 보장을 받게 되는 것입니다. 물론 이는 보험 건 발생의 원인이 세입자라는 것이 명확하게 밝혀질 경우에만 해당하는 것입니다. 보험 건도 그렇지만, 임대 주택에 손상이나 수리 건이 발생했을 때, 그것이 세입자의 잘못이라는 것이 밝혀지는 경우는 매우 드물다고 할 수 있습니다. 세입자의 잘못이라고 분명히 밝혀지는 경우를 예를 들어서 설명하면, 음식물 분쇄기가 고장이 났는데, 분쇄기 안에서 집어넣으면 않되는 물건이나 물질이 나왔다든지, 화장실이 막혔는데 배관공이 조사를 해보니 집어넣으면 않되는 기저귀 같은 것이 나왔다든지 하는 명확한 경우들입니다. 세입자의 책임으로 규정하려면 반드시 세입자의 과실이나 남용 또는 오용이 증명되어야 합니다 (Tenant’s fault, abuse, misuse).

세 가지 보장 범위 중에서 나머지 하나는, Displacement Insurance 또는 Additional Living Expense Insurance입니다. 굳이 번역하자면, 추가 생활비 보장 정도라고 할까요? 이는 보험 건으로 수리가 필요해서 집에서 거주하기 곤란한 상황이라면, 임시로 다른 곳에 거주해야 하는데, 이에 들어가는 비용 (호텔비나 단기 렌트비 등)을 보장하는 것입니다. 

세입자 보험은 홈 오너 보험이 보장하지 않는 소유물 보험이나 추가 생활비 보장이 있는데도, 스트라타 유닛의 홈 오너 보험에 비해 보험료가 낮습니다. 가장 큰 이유는 세입자의 과실이라고 판명되는 보험 건의 확률이 매우 낮다는 것입니다. 그렇다고는 해도, 최근 몇 년 간에 걸쳐 엄청나게 높아진 스트라타 보험의 디덕터블 때문에, 세입자 보험의 보험료도 몇 년 전에 비해서 많이 올라가긴 했습니다.

앞에서 설명 드린 바, 세입자 보험은 법적으로 의무 사항이 아닙니다만, 세입자 보험을 세입자가 보유하는 것이 홈 오너 입장에서는 당연히 도움이 되는 것이기 때문에, 계약서의 부칙에 세입자가 세입자 보험을 가입해야 한다는 조항을 넣어서 임대 계약을 하는 경우가 자주 있습니다. 그렇게 계약이 되면, 오너 입장에서는 세입자 보험의 증서를 요구할 수 있습니다. 하지만, 실제 집행 측면에서 보면, 세입자 보험을 들지 않았다는 이유 만으로 세입자와의 계약을 파기하고 퇴거를 시킬 수는 없기 때문에, 법적 구속력은 갖지 못한다고 하겠습니다. 임대 관리 회사에서는 세입자에게 세입자 보험이 기본적으로 세입자 자신을 보호하는 것이라는 사실을 잘 설명해 주고, 또 세입자 보험을 들고 있다는 것으로 자동차 보험의 보험료를 절감할 수 있다는 사실도 주지시켜 줌으로써, 세입자가 자발적으로 세입자 보험을 들도록 해주고 있습니다. 

끝으로 살펴볼 것은, 만약 세입자 보험이 없는 경우에 세입자의 잘못으로 보험 건이 발생하면 어떻게 되느냐는 것입니다. 이 경우에는 홈 오너 보험으로 보장해야 합니다. 앞에서 설명 드렸듯이 소유물과 추가 생활비 등은 당연히 보장이 되지 않고, 스트라타 보험의 디덕터블까지 홈 오너 보험으로 보장이 됩니다. 매우 드물긴 하지만, 세입자의 잘못이라는 것이 전문가의 인스펙션 리포트로 규명이 된다면, 오너 입장에서는 홈 오너 보험으로 보장된 피해액에 대해서 세입자에게 구상권을 청구할 수 있습니다. 구상권 청구 과정은 홈 오너 보험의 에이전트가 진행하는 것이 일반적입니다. 하지만, 실제적으로는 세입자로부터 피해액에 대한 보상을 받아내는 것은 법적인 절차를 밟아서 진행해야 하는 과정인데, 여러 측면에서 어려운 과정이 됩니다.

오늘은 세입자 보험의 보장 내역과 홈 오너 보험과의 연계성 그리고 법적인 측면에서 고려해야할 사항들에 대해서 살펴보았습니다. 구체적인 보험 보장 내역에 대한 보장 한도와 보험료 등등에 관해서는 보험 에이전트와 상담을 통해서 진행하시면 되겠습니다.