상업용 렌트 체납 시의 해결 방법

2021년 소의 해가 밝았습니다. 한 해 동안 모두 평강하시고 소원 성취하시길 기원합니다. 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다.

오늘은, 상업용 리스 계약에 있어서, 계약 위반이나 렌트 체불 등이 발생했을 때, 취할 수 있는 해결 방법들이 어떠한 것들이 있고, 각 절차는 어떠한 지에 대해 알아봄으로써, 건물주와 세입자께서 숙지하면 도움이 될 내용들을 다뤄볼까 합니다.
일반적으로 상업용 임대 계약은 주택 임대 계약에 비해서 훨씬 복잡하고, 세입자의 의무 조항들이 더 구체적이면서, 위반 시에 취할 수 있는 조치에 대해 자세하게 계약서에 명기됩니다. 상업용 리스 계약에 있어서 계약서에 명기된 세입자의 의무 조항을 세입자가 위반한 경우에는, 대개 시정 권고나 경고 서신을 통해 해결이 되기 때문에 그러한 문제로 인해 계약이 파기되는 경우는 거의 없다고 보시면 됩니다. 역시 대부분의 문제는 렌트 체불 문제이고, 이 문제는 세입자의 비즈니스 상황이나 재정 상태에 기인하기 때문에, 문제 해결에도 상당한 시간이 필요할 뿐 아니라, 경우에 따라서는 계약 해지에 이르게 되기도 하는, 중대한 문제가 되기도 합니다. 오늘은 계약 위반이나 렌트 체납이 발생했을 때, 건물주 입장에서는 리스 계약에 근거하여 취할 수 있는 조치들이 있는 데, 어떠한 것들인지 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

일반적으로 거의 모든 상업용 리스 계약에는 계약 조항 위반이나 렌트 미납 (Default) 시에, 건물주가 임대 공간을 점거할 수 있는 Right to Re-enter 조항, 건물주가 직접 세입자의 의무 조항을 실행할 수 있는 조항, 다른 세입자에게 임대할 수 있는 Right to Relet 조항, 미납된 렌트에 더해서 남은 계약 기간 동안의 렌트의 지불을 요구할 수 있는 Accelerated Rent 조항, 그리고 체불된 렌트를 수거하기 위해 세입자의 동산을 압류할 수 있는, Distress (Distrain) 조항 등이 있습니다. 이러한 조항들과 연계하여, 건물주는 세입자의 임대 계약 하에서의 의무 조항을 면제해 주지 않으면서, 해당 계약을 파기할 수도 있습니다. 그러면, 앞에서 언급한 조항들을 하나씩 살펴보도록 합니다.

1) Right to Re-enter: 건물주는 계약 위반 (이하, 렌트 미납 포함) 시에, 일정 기간의 노티스를 제공하고 (계약에 따라서는 노티스가 필요없다고 되어 있는 경우도 있지만, 보통은 원만한 절차를 위해 얼마간의 노티스를 주는 것이 일반적입니다.) 임대 공간에 들어갈 수 있도록 권리가 계약서에 명기되어 있습니다.

2) Right to perform tenant’s obligation: 건물주가 세입자의 의무 사항이 시행되지 않을 경우, 직접 의무 조항을 실행하고 그에 관련한 비용을 청구할 수 있는 조항입니다. 이러한 경우는 주로 상업용 스트라타 건물에서 발생하는데요. 상업용 건물이 스트라타의 랏인 경우에 스트라타에서 부과하는 의무 조항, 예컨대 연 소방 점검과 그에 따른 하자 수리를 부여된 기한 내에 해야만 하는데, 세입자가 이를 실행하지 않으면 결국 건물주에게 피해 (벌금이나 수리 비용 부담 등)가 발생할 수가 있습니다. 이러한 경우에는 건물주가 직접 의무 조항을 실행하고, 그에 관련한 비용과 추가 수수료를 세입자에게 부과할 수 있다는 게 계약서에 명기되어 있을 수 있습니다.

3) Right to Relet: 세입자의 계약 위반 시에 건물주는 1) 항에 의거 공간에 들어가서 새로운 세입자를 찾기 위해, 필요하다면 임대 공간의 변경이나 수리를 할 수 있다는 조항입니다. 이 경우는 보통 해당 임대 계약을 해지하는 조치와 함께 이뤄지는 게 일반적이지만, 가끔은 세입자의 의무 조항을 해지하지 않으면서 이뤄질 수도 있습니다.

4) Accelerated Rent: 이 조항은, 세입자가 렌트를 미납했을 때 미납된 렌트와 앞으로 남은 기간에 대한 렌트를 미리 청구할 수 있다는 조항입니다. 그렇다면, 렌트가 미납된 시점이 계약 종결을 2 년 앞두고 있는 시점이라면, 미납된 렌트와 남은 2 년 동안의 렌트를 청구할 수 있다는 것인가? 하는 의문을 제기할 수 있을 겁니다. 두 가지 측면에서 이 문제를 바라볼 수 있습니다. 하나는, 랜드로드가 임대 계약이 종료될 때까지 새로운 세입자를 찾지 않고 계약을 유지할 것인가죠. 현실적으로 그럴 가능성은 거의 없다고 보여집니다. 렌트가 체납이 되었다는 것은 세입자의 파산이나 지불 불능 상태로부터 기인하는 것이기 때문에, 빠른 시일 내에 새로운 세입자를 찾는 것이 현명하다 하겠습니다. 따라서, 임대 계약은 건물주에 의해 해지가 되기 때문에, 계약서의 남은 기간 동안의 렌트를 청구한다는 것은 비현실적이 됩니다. 다른 하나의 관점은, 실제로 법정으로 갔을 때, 파산 신청한 세입자의 신탁관리인이 임대 권리를 포기한다면, 미납된 3 개월의 렌트와 3 개월 분의 가속 렌트 (Accelerate rent)로 랜드로드의 클레임을 제한한다는 판결이 최근에 나왔기 때문에, 현실적으로는 3 개월 분의 향후 렌트를 청구하는 선이 됩니다.

5) Distress: 이 조항은 렌트 미납 시에 건물주에게 세입자의 동산 (시설이나 장비 또는 상품 등)을 압류해서 공매를 통해 팔 수가 있는 조항입니다. 실제로는 이 과정은 건물주가 직접 하는 경우는 드물고, 전문 Bailiff를 고용해서 진행하는 게 일반적입니다. 압류에 이은 공매로 얻어진 펀드에서 랜드로드의 클레임과, 압류와 공매에 소요된 제반 경비를 제외한 나머지는 세입자에게 돌려주게 됩니다. 압류에 있어서의 유효 기간, 어떠한 것들이 압류 품목에 들어갈 수 있고, 어떠한 것들은 면제가 되는 지 등등의 세세한 내용은 Commercial Tenancy Act와 Rent Distress Act에 나와 있으니, 필요한 분들을 참조하시면 되겠습니다.

이상에서 살펴보았듯이, 상업용 임대 계약은 건물주가 세입자의 계약 위반 시에 행사할 수 있는 권한들이 구체적이면서도 강력합니다. 현재 상업용 건물의 임대 계약 하에서 비즈니스를 하고 있는 분들이나 새롭게 임대 계약하여 비즈니스를 계획하는 분들은 계약서에 명기된 내용들을 잘 살펴보고 내용을 숙지하는 것이 바람직하고, 체결된 계약 하에서 위반 사항이 발생해서 순조로운 해결에 이르지 못하는 경우에는 큰 피해를 막기 위해서 변호사와 상담을 하실 것을 권합니다.