세입자와의 분쟁 해결 절차

안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다.
최근에 임대 주택을 직접 관리하시는 오너분들로부터 문의 전화를 받는 일이 예전보다 부쩍 많아졌습니다. 대충 짐작하시겠지만, 세입자와의 갈등으로 인한 문제를 어떠한 절차로 해결해야 하는 지에 대한 문의들이 대부분입니다. 그 중에서도 렌트를 내지 않는 세입자를 내보내려고 하는데 어떠한 절차로 합법적으로 처리를 해야 하는지, 또 기간은 얼마나 소요되는 지가 대부분이지만, 렌트 문제가 아닌 다른 문제로 문의를 해오신 분도 있습니다. BC주 정부는 코로나로 인해 렌트를 내지 못하는 세입자를 강제 퇴거시키는 것을 금지하던 것을 9월부터 해제하였기 때문에, 그 이후에 렌트 미납에 의한 강제 퇴거를 해야 하는 집주인 분들이 많기 때문이라고 보여집니다. 렌트비 인상에 관련해서 BC주 정부는 11월 9일에 렌트비 인상을 금지하는 기간을 2021년 7월 10일로 연장한다는 시행령을 발표했죠. 사실 1년 전에 비해서 렌트가 5 ~ 7% 내려갔다는 통계만 보더라도 요즘 상황에 렌트를 인상하는 것은 분위기로 봐서도 맞지 않는 것이긴 합니다. 요즘의 분위기는 세입자가 렌트를 밀리지 않고 내는 것만으로도 고마운 상황이죠.

문의를 해오시는 분들의 얘기를 듣자면, 설마 나한테 이런 일이 있을까 생각도 못했다는 분들이 많습니다. 하지만, 실제로 그런 일이 발생하면, 개인으로서는 난감한 일이 아닐 수 없습니다. 임대 관리를 직접 하는 개인에게는 렌트를 내지 않아서 강제 퇴거를 시켜야 하는 상황이나 세입자가 당연히 협조를 해야 하는 사안들에 있어서 협조를 해주지 않아서 어려움을 당하는 경우가 상대적으로 많이 발생합니다. 이는, 아마도 세입자 입장에서는 개인을 쉽게 생각하는 경향도 당연히 있고, 아예 임대 계약을 할 때에, 개인 오너들을 타깃으로 해서 임대 계약을 맺고, 얼마 후부터는 렌트를 내지 않고 버틸 만큼 버티다가 다른 곳으로 또 이사를 하는, 그런 질이 좋지 않은 세입자들도 있기 때문입니다.  바로 이 때문에, 철저한 검증을 통해서 세입자를 선정하는 과정이 더더욱 중요해졌다고 할 수 있고, 철저한 리스업 과정을 통해서 나중에 발생할 수 있는 좋지 않은 상황을 미리 차단해야만 하는 것이죠. 

최근에 회사가 경험했던 케이스는 개인 임대주에게는 충분히 발생할 수 있다고 생각되지만, 관리 회사를 상대로 발생한 처음 케이스여서 알려드리고자 합니다. 저도 임대 관리를 오랫동안 해왔지만, 렌트 신청서를 접수하면서 같이 요구하는 서류를 조작해서 제출하여 임대 계약을 하려고 했던 케이스는 지난 9 월에 처음으로 경험했습니다. 젊은 두 사람이 콘도 임대를 위해서 임대 신청서와 함께 소득 증빙을 위해 제출한 급여 명세서를 조작해서 제출한 거였죠. 소득에 비해 이전에 거주했던 곳이 좀 맞지가 않아서, 추가 자료를 요청하고 또 그것도 부족한 것 같아서 회사의 인사 담당 매니저의 전화 번호와 이메일을 요구해서 회사로부터 같은 서류를 검증하고 그게 확인되면 계약을 진행하겠다고 했는데, 바로 그 이후부터 연락을 끊어버렸던 겁니다. 이런 경우는 개인 집주인들은 물론, 임대 관리 매니저라 해도 당했을 가능성이 매우 높다는 생각이 듭니다. 대개 임대 계약을 하기 위해서 거짓된 정보를 기입하고 서류를 조작하려는 사람들의 가장 큰 특징은, 임대 신청을 하면서 바로 입주를 원한다는 것입니다. 특히 주택이 비어 있는 경우에는, 랜드로드나 관리자는 될 수 있으면 빨리 임대 계약을 맺고 빨리 입주를 하기를 원한다는 것을 이용하려는 것이죠. 정상적으로 렌트를 찾는 사람들은 충분한 기간이 필요합니다. 현 랜드로드에게 한 달 노티스를 제공하기 위해서도 충분한 기간을 가지고 렌트를 구하고 결정을 하는 것이 상식적인 것이죠. 그렇기 때문에 시세보다 높은 렌트를 매겨 놓은 임대 주택을 타깃으로, 바로 입주를 원하는 사람들은 더더욱 각별한 주의가 필요하다고 하겠습니다.

다시 본론으로 돌아가서 말씀드리겠습니다. 우선 렌트가 미납이 되면 (매월 1일이 보통 렌트 기한입니다.), 바로 다음 날부터 10 day notice (닷새 안에 렌트를 내지 않으면 10 일 기한으로 이사를 나가야 한다는 노티스)를 세입자에게 전달할 수 있습니다. 이 노티스를 받은 세입자는 5 일 이내에 렌트를 내든가 Residential Tenancy Branch에 분쟁 조정 신청을 해야 합니다. 노티스를 전달하는 방법은 여러 가지가 있으니, 그 중에서 하나를 선택하시면 되겠구요. 노티스에 적힌 렌트 납부 기한이 지나면, Residential Tenancy Board에 점거 명령 (order of possession)과 금전 명령 (monetary order))을 Direct Request를 통해 신청할 수가 있습니다. 물론, 이 신청은 온라인으로 할 수가 있는데요. 이때에 신청서와 함께 세입자에게 전달한 10 day notice, 임대 계약서와 함께 임대 계약을 종결한다는 노티스를 전달한 증명 서류를 같이 첨부해야 합니다. 이렇게 접수가 된 이후에는 3일 이내에 신청서 그리고 증빙 자료와 함께 Direct Request를 통해 분쟁 해결 절차에 대한 고지서를 세입자에게 전달해야만 합니다. 이렇게 함으로써 랜드로드가 취할 수 있는 것은 다 하게 되고, Residential Tenancy Board에 의해 공청회 (public hearing) 날짜가 정해지면, 정해진 날짜와 시간에 다자 접속 전화 (conference call)를 통해 조정자 (Arbitrator)와 같이 공청회가 진행되는 것입니다. 공청회는 짧으면 2 ~ 3 주 내로 일정이 잡히기도 하지만, 오래 걸리면 한두 달이 걸리기도 합니다. 이 과정에서 중요한 것은 규정대로 신청서를 관련 자료와 함께 접수하는 것과 세입자에게 전달해야 하는 서류들을 기한 내에 전달해야 하는 것입니다. 공청회가 열리고 난 뒤에는 조정자의 명령이 비교적 빨리 나옵니다. 보통 1 주일 정도에 명령이 내려지게 되죠.
가장 많이 발생하는 것이 렌트 미납으로 발생하지만, 가끔은 세입자가 부당한 요구를 한다든지, 세입자의 의무 (BC주 표준 임대 계약서에 명기되어 있는 사항들)를 이행하지 않아서 랜드로드에게 불편을 끼치는 경우도 있습니다. 이런 경우에도 랜드로드는 정당한 사유에 의해 한 달 노티스를 줘서 임대 계약을 끝낼 수가 있는데, 이도 역시 앞에서 설명 드린 과정과 매우 유사한 과정을 거쳐서 진행이 됩니다.

캐나다는 각 주의 임대법이 다 틀립니다. BC주는 캐나다에서 가장 세입자에게 유리하고 랜드로드에게는 불리한 주택 임대법 (Residential Tenancy Act)을 시행하고 있는 것으로 알려져 있습니다. 이로 인해서 많은 질이 좋지 않은 세입자들이 이를 악용하는 경우도 많았었습니다. 그런데, 최근 수년 간의 판례를 통해 보면, 정당하지 않은 사유로 분쟁을 초래하는 세입자에게는 불리한 판결들이 내려지고 있습니다. 한 가지만 예를 들어서 설명을 드리면, 수 년 전에 집주인이 집을 팔기 위해 집을 MLS에 리스팅하고, 세입자에게 정식으로 협조를 구하는 노티스를 전달했는데도, 세입자가 불편하다는 이유로 쇼잉을 거부하고 부당한 요구를 해서, 결국 RTB에 분쟁 해결 신청을 한 경우가 있었습니다. 결국 양측에서 증빙 자료를 제출하고 공청회가 열렸습니다. 공청회가 있은 후 3 일 정도 후에 조정 명령이 나왔는데, 세입자에게 일주일도 되지 않는 기한을 주고 이사를 나가라는 명령서가 나왔었습니다. 당시에 집주인과 세입자 모두 그런 빠른 결정에 놀랐었습니다.

하지만, 역시 분쟁 해결 과정은 전체적으로 시간도 상당히 많이 소요되지만, 그에 들어가는 수고가 너무 크기 때문에, 될 수 있으면 분쟁을 미연에 방지하는 것이 최선이라고 하겠습니다. 그렇게 하기 위한 좋은 방법은, 해당 케이스에 대해서 과거에 내려진 결정 사항을 세입자에게 미리 공지하고, 판결이 이뤄졌을 때, 세입자가 받을 수 있는 불이익 (예를 들어 조정 결과에 의거해서 세입자가 내야 하는 금액을 납부하지 않으면 관리 회사에서는 연결된 collection 회사에 징수를 의뢰하게 되고, 그래도 돈을 갚지 않으면, 세입자 개인의 신용이 망가지게 되어서 앞으로 오랫동안 신용에 관련된 모든 활동에 심각한 영향을 미친다는 내용)을 과거의 판례와 함께 이해를 시키게 되면 대개는 분쟁 해결 과정에 가기 전에 상호 합의가 되게 됩니다. 따라서, 임대법과 많은 선례를 숙지하고 있어야 하고, 문제가 발생하기 전에 모든 가능한 수단을 동원해서 원만하게 타협을 하는 것이 양방에게 특히 집주인에게는 최선이라는 것을 알고 계시면 좋을 것 같습니다