저금리시대. 고정금리 모기지 깨야할까.

하다현의 Let’s Talk 모기지

2020년 10월 기준 캐나다 대출 금리는 역사적 최저 수준이다. 2008 년도 금융 위기때와 이번 코비드 19 를 통한 경제 침체를 비교하자면, 2008년 당시 미국 연방 준비제도 의장인 그린스펀의  0.25 포인트씩 금리를 단계적으로 조정했었는데, 이것을 그린스펀의 아기걸음마(Greenspan’s Baby Step)라고 부르기도 했다. 이번 코비드 사태에는 기준 금리를 빅컷(Big cut) 0.5 포인트씩 한달에 세차례에 걸처1.5포인트를 조정해 내렸다. 기존에 경제 침체를 대비하던 방식과 다르게, 레잇 슬래쉬(Rate Slash), 단번에 이율을 내리는 정책을 핀것이다. 미국의 정책 완화에 앞서, 모든 선진국과 개발도상국의 기준 금리도 인하되었다.
 
즉, 캐나다 연방은행의 기존 6주마다 열리는 미팅, 정책금리 발표 하고, 금리 결정 발효일을 변경하던 미팅 스케쥴이 무의미 해지고, 2020년 3월 한달에만 캐나다 기준금리만 1.5 퍼센트가 조정되었다. 그만큼 얼마나 경제 침체를 안좋게 예상하고, 그 충격을 완화하기 위해 빠르게 긴급 액션을 취했는가를 볼수 있었다. 4월부터는 변동금리 대출 상품으로 가지고 있던 대출자는 모기지 페이먼트가 확연히 줄어듦을 느낄 수 있었거나, 페이먼트가 줄지 않았다면, 원금 상환이 계획된 스케쥴 보다 빨리 되감을 체감할수 있었다.

그렇다면 기존에 고정금리 대출 상품으로 가지고 있던 대출자들은 과연 모기지를 깨고 더 낮은 금리로 새 약정으로 갈아타는 것이 적절한 시기인지 궁금할 것이다. 기존 모기지를 깨는데 조기상환 수수료(Prepayment Penalty)가 책정되기 때문에 갈아타는것을 신중히 해야한다. 이 수수료는 약정 이자율, 모기지 약정의 남은 기간, 잔액, 새로운 이자율에 따라 달라진다.

고정금리 대출자의 경우 모기지 약정을 선택할때, 매달 특정 지불 금액으로 상환하겟다고 동의했고, 이자율은 변하지 않을것에 동의했을 것이다. 조기상환 수수료(또는 선불 수수료)는 은행과 대출자간의 약속 기간인 약정 기간을 채우지 못하고 대출을 깰 경우 발생한다. 이 선불 수수료가 얼마가 나오던지 계산법에 따른 수수료는 어느경우에도 예외는 없음을 강조 한다. 만약 대출 기관이 허락하는 조기 상환 한도(Prepayment Privilege, 보통 대출 금액의 10-15% ) 안에서 낼수 있는 현금이 있다면, 조기 상환을 함으로서 페널티를 약간 줄일수는 있다. 

고정금리를 과연 페널티를 내면서 까지 갈아타는것이 나에게 유리한 방법인가를 고려하기 위해 다음과 같이 세가지를 모두를 고려해 봐야한다.

첫째, 기존 모기지의 한달 페이먼트 비교이다. 예를 들어, 40만불 5년 약정으로 시작한 고정금리 대출 상품의 한달페이가 1,650불이라고 가정하자. 새로운 낮은 금리와 약정 기간으로 설정할 경우 한달페이가 1,470불로 줄어든다면, 대출자는 한달에 180불씩, 남은 약정기간동안 (180불 * 36개월), 약 6,480불을 절약할 수 있기 때문에, 그 만큼의 현금 유동성이 생겨서 대출을 갈아타는것이 이익이라 생각하기 쉽다. 하지만, 한달 페이에서 절약되는 이자만을 고려해서는 안된다.

둘쨰, 남아있는 약정기간 동안 절약할수 있는 토탈 이자금액이다. 기존 5년 고정 금리 대출자가 2년이 지난 지금, 앞으로 3년을 더 갚아 나가야 되는데, 조기 상환 수수료를 내고 새로운 약정 금리상품으로 갈경우, 이자를 얼만큼 절약할수 있는지를 보기위해서, 기존 대출 상품의 약정기간 동안 내게 될 토탈이자(year 3+year 4+year 5)와, 새 약정기간에서 페이하게 될 토탈 이자(year 1+year 2+year 3)를 비교해야한다.

셋째, 차입비용(cost of borrowing )이다. 선불 수수료를 대출금을 깨는 시점의 남은 발란스에 더한다고 가정할때, 대출자는 그 수수료가 많다면, 더 많은 빛을 가지고 새로 시작하게 될 수도 있다. 예를들어, 40만불의 대출로 시작한 대출자가 지난 2년에 걸쳐 약 2만불의 원금상환을 했는데, 발생한 페널티가 만팔천불이 발생한다면, 새롭게 갈아탄 이자와 약정 또한 영원한 이율이 아니기 때문에, 상환 기간 전반에 걸쳐 이 차입 비용이 어떤 영향을 주는지 분석할 필요가 있다.

정리하자면, 함부로 무조건 낮은 금리로 갈아타는것은 위험한 선택이 될 수 있다. 대출받는 시점과 대출자의 성향, 계획, 대출에 남아있는금액, 선불 수수료에 따라 더 유리한 금리가 다를 수 있기 때문에, 대출을 받은 은행의 홈지점의 담당자와 상담해야한다. 잘못된 선택은 돈을 절약하기 보다 더 많은 빛을 안고 오랜 시간동안 갚아나가야 할지도 모르기 때문이다.


하다현 부장
로얄뱅크
모기지 스페셜리스트
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