불평등한 소유권 - unequal division of ownership

안녕하세요, Juris 법률공증사무실의 최병하 입니다.



이전 칼럼에서는 BC주의 부동산을 소유할 때 선택할 수 있는 다양한 소유권 유형에 대하여 살펴 보았습니다. 오늘 시간에는 고객님들이 종종 문의하시는 사항 중 소유권 분배를 불평등하게 분할할 때 고려해야 할 사항에 대하여 이야기 하려고 합니다. 재산에서 불평등 한 소유권을 행사할 수 있는 많은 상황이 있을 수 있습니다. 모든 예를  일일이 다 나열할 수는 없지만, 부동산 소유주가 불평등하게 부동산 소유권을 분배할 수 있는 가장 흔한 세가지 경우에 대하여 말씀드리려고 합니다.



1. 투자금에 비례하는 분배



공동 소유권자가 불평등한 소유권 분할을 결정하는 많은 이유 중 하나는, 단순히 부동산 구입가에 대한 투자금이 다르기 때문에 소유권 분담이 이를 반영한 것일 수 있습니다.



2. 세금 목적



또 다른 상황은, 나중에 양도소득세 (capital gain)나 개인소득세 (income tax)를 고려한 결정일 수 있습니다. 예를 들어 형제와 함께 부동산에 투자하고 임대료를 징수하기로 결정한 경우, 회계사와 상의 한 후에 재산의 불평등 한 지분을 보유하고 연간 소득세를 낮게 조정하거나 양도소득세가 최소화 되도록 할 수 있습니다.



면제 및 추가 세금면제 관점에서 부동산 취득세에도 동일하게 적용될 수 있습니다. 그러나 주정부에서는  “세금 회피 거래”는 부동산 취득세법에 의해 철저히 법으로 금지되어 있고 처벌 받을 수 있으므로 주의해야 합니다. "세금 회피 거래"는 직접 또는 간접적으로 세금 혜택을 초래하는 거래로 정의됩니다.



즉, 첫 주택 구입자에게 자격이 있고 면제를 원할 때 배우자 지분을  99%로 등록하거나, 배우자가 캐나다인이자 거주자이지만 본인은 외국인 신분인 이유로 배우자를 99%로 등록하는 경우, 추가 세금이 크게 줄어들 것입니다. 이런 거래는 주정부에서는 “세금 회피 거래”로 간주될 가능성이 매우 높습니다. 단지 실지로 부동산에 투자한 금액이 1%이기 때문에 그렇게 등록한다 할지라도, 주정부 에서는 부부가 이런 식으로 소유권을 분배 하는것은 이례적인 것으로 생각하여 감사대상이 될 가능성이 크다는 것입니다.



부동산 거래는 세금 혜택을 얻는 것 이외에는 주로 성실거래 목적을 위해 취해진 합리적인 거래여야 합니다.



주정부가 감사를 강화한 것으로 보이며 실지로 많은 고객님들이 받으신 면제 또는 본 거래가 선의의 목적을 위한 것이었음을 입증하라는 증거를 요청하는 후속 편지를 받고 있습니다.



3. 모기지 승인 목적



최근 모기지 승인에 대한 엄격한 기준으로 모기지 승인을 얻기 위해 가족 구성원을 공동 소유자로 추가하기로 결정한 고객님들이 부쩍 많아졌습니다. 예를 들어, 처음으로 콘도를 구입하는 딸 혼자만의 수입으로는 담보 대출을 받을 자격이 없을 수 있습니다. 따라서 은행은 딸에게 아버지를 공동 소유자로 추가하는데 동의하여 공동소유자가 되면 담보 대출을 승인 해 주겠다는 제안을 할 수 있습니다. 물론 은행은 보증인 자격으로만 아버지를 승인 할 수도 있지만 일부는 아버지를 공동 소유자로 추가해야 할 수도 있습니다. 그러나 제 경험상 은행은 소유권에 관한 한 두 사람이 등기에 올라가기만 한다면, 아버지가 부동산에 얼마나 많은 지분을 갖고 있는지 까지는 관심이 없습니다. 이러한 이유로 아버지를 1% 소유자로, 딸에게 99% 소유권을 부여하기로 결정할 수 있습니다.



주정부가 지불해야 할 세금을 회피하는 사기성 부동산 거래를 포착하려는 노력을 개혁하면서 감사 및 후속 조치의 빈도가 증가한 것 같습니다. 고객님의 불평등 한 부동산 소유권은 정당하고 성실 거래일 수 있습니다. 그러나, 주정부는 조금이라도 의심스러운 경우, 후속 정보를 위해 고객님께 연락 할 수 있음을 유의하십시오.



이밖에 다른 궁금하신 점이 있으시면 언제든지 저희 사무실에 연락 주시기 바랍니다.



※이것은 일반적인 정보 목적만을 위한 것이며, 법적 또는 기타 전문적인 조언을 드리는 것이 아님을 알려드립니다.



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