은퇴 후 현금흐름(소득)을 만드는 방법 2

허진구의 ‛알기쉬운 캐나다 부동산 상식ʼ

◆ 역모기지와 HELOC의 차이점

역모기지(Reverse Mortgage)를 흔히 ‘Senior Standby LOC(Line of Credit)’라고도 하고 ‘Equity Release’(주택의 지분을 빼내어 사용하기)라고도 부릅니다. 집의 자산가치 중에서 부채를 뺀 순수한 지분(Equity)을 담보로 하여 생활에 필요한 자금을 인출해서 사용할 수 있다는 점에서 ’Home Equity Line of Credit(HELOC)과 유사한 부분이 있습니다.
하지만, 가장 큰 차이점은 역모기지는 자기가 살고 있는 집 외에는 마땅한 소득도 자산도 없는 시니어들이 연방정부에서 주택수요를 억제하고 부실대출을 방지하기 위해 시행하는 모기지 스트레스 테스트(Mortgage Stress Test)를 거치지 않아도 승인을 받아 자금을 사용할 수 있다는 점입니다.
HELOC은 집을 담보로 하여 마이너스 통장처럼 언제든지 필요한 한도금액까지 인출해서 사용할 수 있지만, 소득증빙을 바탕으로 미래에 이자가 올라가더라도 이자비용을 부담할 수 있는 상환능력을 보여주어야 ‘스트레스 테스트’를 통과할 수 있으며, 인출된 자금도 매달 이자를 지급해야 하는 부담이 있습니다.
역모기지는 이자를 지불하지 않아도 되고 나중에 지분에서 차감하므로 매달 상환할 능력을 검증할 필요도 없는 상품이란 점에서 독특합니다. 
주택시장이 호황이면 몇 년이 지나 집값이 크게 오르면서 주택소유자의 지분(Equity)도 자라기 때문에, 자기 집에 모기지를 가지고 있는 경우에는 재융자(Refinancing)를 통해서 추가적인 목돈을 마련할 수도 있습니다만, 이 역시 스트레스 테스트를 거쳐야만 합니다.
다른 대출기관으로 모기지를 옮길 때도 스트레스 테스트를 거쳐야 합니다. 이처럼 소득이 별로 없는 노령자가 까다로운 모기지 승인규정을 피하여 집을 담보로 자금을 인출해서 사용하고자 할 때 역모기지가 고려될 수 있습니다. 
재융자 대신 집에 쌓여진 지분을 가지고 스트레스 테스트를 거치지 않아도 되는 후순위 모기지 담보대출(2nd Mortgage)을 얻을 수도 있습니다만, 1차 모기지 또는 HELOC 보다 금리가 높을 뿐만 아니라 매달 이자를 갚아야 하는 부담이 있다는 점에서 역모기지와 비교됩니다.

◆ 어떤 경우에 역모기지를 이용하는가?

역모기지를 이용하면 목돈을 한번에 받거나 매달 또는 매 분기별로 일정한 금액을 받을 수도 있으며, 이 두 가지를 배분하여 받을 수도 있습니다만, 역모기지 상품을 취급하는 대출기관에 따라 서로 다른 상품들이 있습니다.
받은 돈을 어디에 사용하는지는 자유롭게 결정할 수 있고, 이자부담이 큰 다른 부채를 갚거나 주택 가치를 높일 수 있는 리노베이션 공사비로 활용하기도 하며, 예상치 못한 큰 금액의 의료비를 지불하거나 정기적인 임대수입이 나오는 부동산을 구입하는데 사용하기도 합니다.
또한 자녀나 손주가 집을 구입할 때 다운페이 자금으로 지원하기도 하지만, 역모기지는 여전히 살고 있는 집에 계속 거주하면서 정기적인 비과세 소득(부채성격이므로 소득으로 간주되지 않음)을 만들어 부족한 생활비를 충당하는데 가장 많이 사용되고 있습니다.

◆ 어떤 경우에 역모기지를 이용하는가?

역모기지(Reverse Mortgage)는 55세 이상의 주택소유자가 자기 집에 거주하면서 소득증빙과 모기지 스트레스 테스트(Mortgage Stress Test) 없이 대출승인을 받아 매달 원금 또는 이자상환금액 부담이 없는 대출금을 수령할 수 있다는 장점 때문에 최근 몇 년 동안 신청자가 꾸준히 늘고 있는 추세입니다.
더구나 비과세 소득으로 간주되므로 노령자의 연금이나 복지혜택에도 영향을 주지 않는다는 점도 이용률을 높이는 이유 중 하나입니다. 게다가 토론토와 밴쿠버와 같은 대도시 지역의 집값이 수년에 걸쳐 지속적으로 상승하였기 때문에 살고 있는 집을 이용하여 더 많은 금액을 역모기지로 받을 수 있게 되었습니다.
금융기관의 모기지 관련 규제와 감독을 맡고 있는 연방정부기관인 OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)는 올해 들어 LTV(Loan-to-Value; 집값 대비 대출액 비율)를 최대 80%에서 65%로 낮추었기 때문에 역모기지도 이러한 새 규정의 적용을 받게 됩니다. 주택가격이 20% 정도 폭락하더라도 금융기관의 안전성을 해치지 않게 하기 위한 규제인데, 이젠 35% 폭락 상황도 염두에 두고 대비한 조치입니다.
예전에 캐나다의 역모기지 취급업체가 1개 업체(HomeEquity Bank)만 있었을 때는 LTV가 35%~40% 수준이었지만, 지금은 다른 업체들(Equitable Bank 와 Bloom Finance Company)이 뛰어들어 경쟁체제를 이루면서 역모기지 LTV 상한선은 최대 55% 수준으로 올라왔습니다.
하지만 실제 대출 가능한 최대금액은 신청인(주택 소유자)의 연령, 주택 평가 가치, 기존 모기지 완전상환 여부, 부동산의 위치, 주택 형태 등 몇 가지 고려요소에 따라 달라지게 됩니다.
캐나다의 전체 가구 중 렌트로 사는 비율은 41% 정도 되며, 자기집을 소유한 비율은 59%인데, 이 중 71% 가 모기지 대출을 받고 있습니다. 캐나다의 역모기지 시장규모는 약 60억 달러 이상이며, 아직도 55세 이상의 유자격 대상 연령대 가구 중 약 0.5%만 역모기지를 이용하고 있습니다.
하지만, 노후 수명은 점차 길어지고 은퇴를 위해 생활자금을 충분히 준비하지 못한 데다, 높은 인플레이션 때문에 각종 생활비가 모두 올라 역모기지를 통해 부족한 생활자금을 조달해 보려는 노령자가 늘고 있습니다.                             
(다음 호에 계속)

허진구 부동산
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