캐나다 농업용 토지에 대한 투자 - 시리즈

6.1. 농장사업을 목적으로 한 농지투자
미국에서 분석한 자료들은 보면, 농지에 대한 투자수익률을 1990년에 같은 투자금액을 주식시장에 투자한 경우에는 S&P500 지수는 연평균 10.6%의 투자수익률을 보였으며, 국채는 연평균 약 8.1%의 투자수익률을 보인 반면, 농지가격은 연평균 약 10.7%의 상승률을 보이고 있습니다.

수치상으로도 주식투자에 비해 뒤쳐지지 않는 가격상승을 보이고 있지만, 그보다 더 중요한 것은 주식시장의 급등락이 투자자들의 마음을 자주 불안하게 만들기도 하지만, 농지가격은 장기간에 걸쳐 매우 안정적이고 꾸준하게 올라가는 특징을 보인다는 점입니다. 이러한 수치들은 캐나다의 경우에도 크게 다르지 않습니다.

한편 투자대상으로서의 금과 농지를 비교하면서, 제한된 공급량과 장기간에 걸친 안정된 가치상승, 그리고 인플레이션 헷지(hedge) 기능을 한다는 공통된 장점을 설명하지만, 농지투자는 금처럼 값이 오르기만을 기다리는게 아니라, 보유하는 기간 중에도 땅을 활용하여 추가적인 수입을 만들어낼 수 있다는 점이 큰 장점입니다.

이처럼 농장사업은 매년 추가적인 수입을 가져오기 때문에 농지에 대한 실질적인 장기투자수익률은 금에 대한 투자보다도 더 높은 투자성과를 거둘 여지가 많습니다. 하지만, 어떤 농산물을 선정하는가와 투자자의 영농지식과 농장경영 능력에 따라 그 결과가 크게 차이가 나며, 외부조건인 날씨와 병충해 등 자연재해가 매년 농장경영의 리스크로 작용하기도 합니다.

온타리오주는 오대호지역의 토양이 빙하기로부터 이어지는 지질구조 상의 특성 때문에 농사짓기에 좋은 토질을 갖추고 있는데다, 오대호 인근의 풍부한 관개수량과 부족함이 없는 강수량이 큰 장점으로 작용합니다.

게다가 잘 교육받은 인적자원과 소비처인 인근 대도시들이 많아서 시장접근성도 좋은 편입니다. 하지만 농번기에 필요로 하는 계절적인 인력수급 및 인건비 관리, 그리고 여러가지 장비와 영농자재 등에 대한 투자가 대규모로 이루어지므로 농장경영은 간단한 일이 아닙니다.

이러한 어려움에도 불구하고, 잘 일군 농장과 농사 짓던 땅은 본인의 은퇴 후 생활에 재정적인 안정을 보장하며, 자녀에게 양도하더라도 세제상의 혜택이 주어집니다. 최근에 농지거래시장에서 만난 몇몇 중국계나 자메이카계 투자자들을 보면, 본인의 농사경험을 바탕으로 직접 농장을 경영해 보려고 농지를 구입하기 위해 땅을 물색하고 다니는 것을 본적이 있습니다.

지금은 나이가 55세 이상인 농장주들이 많이 늘어나서 이들이 은퇴할 시점이 다가오기 때문에 농장을 인수하기 위한 협상에 유리한 타이밍이기도 합니다. 캐나다연방통계청의 자료를 살펴보면, 1991년에는 55세 이상인 캐나다 농장주들이 전체농장의 38%에 불과하였지만, 2011년에는 55%를 넘었고 지금은 약 70%에 달하는 것으로 추정됩니다. 그러므로 지금부터 약 5년 안에 많은 농장들의 주인이 바뀔 수 있는 시기라고 볼 수 있습니다.

캐나다 농업용 토지에 대한 투자(45)

6.2 양도차익을 목적으로 한 농지투자
농지에 대한 중장기투자를 통해서 양도차익(Capital Gains)을 얻고자 하는 경우에는 농장을 직접 경영하면서 농업부문에 주어진 여러 가지 세제 상의 특례조항을 모두 적용 받기는 어려울 수 있습니다. 하지만, 다른 부동산투자에 비해 가격상승이 견고하게 유지되는 한, 농지는 자금여력이 있는 투자자들에게는 매력적인 대상이 됩니다.

캐나다의 농지 가격은 2011년부터 2015년까지 해마다 두 자릿수의 상승률을 보여주었으며, 그 정점은 2013년에 보여준 22.1%의 최고상승률이며, 그 이후로도 견고한 상승세를 보여왔습니다.

매년 농지가격 변동을 조사하여 ‘FCC Farmland Values Report’를 발표하는 Farm Credit Canada 는, 캐나다의 농지가격이 2019년에는 5.2%, 2020년에는 5.4%가 각각 상승하였다고 발표하였으며, 2021년 상반기 상승률도 약 3.8%에 달한다고 하였습니다.

특히 작년 한 해는 캐나다 곳곳에서 기후의 급변과 가뭄, 홍수 등이 발생하여 지역적으로 어려움에 처한 곳이 많았지만, 이러한 일들로 인해 농지에 대한 수요가 수그러들지는 않고 있다고 합니다. 농지가격은 BC주가 2019년에 5.4%, 202년에 8.0%가 올랐으며, 온타리오주도 2019년에 6.7%, 2020년에 4.7%가 오른 것으로 나타났습니다. 하지만 뉴브런즈윅주는 2019년에 17.2%의 급격한 가격상승을 보인 이후 2020년에는 1.3% 상승에 그쳤고, PEI주도 2019년 한 해 동안 22.6%가 상승한 이후 2020년에는 2.3% 오른 것으로 조사되었습니다.

2021년 한 해 동안 온타리오주의 농지가격은 15.4%가 상승하여 캐나다 전체에서 가장 큰 폭의 가격상승을 보여주었습니다. 농산물에 대한 세계적인 수요는 꾸준히 늘고 있지만, 기후변화 등으로 인한 자연재해 때문에 주요곡물생산국가들의 생산량 감소로 인하여 밀,카놀라, 옥수수 등 주요농산물 가격이 급등하면서 캐나다 서부 프레리지역의 농업수익성이 좋아지고 있으며, 캐나다의 농지가격도 향후 탄탄한 상승세를 유지할 것으로 전망됩니다.

최근 수년간 낮은 금리가 지속되면서 다른 새로운 투자처를 찾기 어려운 투자회사들과 농업과는 무관한 부유한 개인들이 농지를 매력적인 투자대상으로 인식하게 되면서 농지에 대한 수요가 무척 커졌습니다. 이에 비하여 농지의 공급은 상대적으로 비탄력적으로 증가하므로 가격이 지속적으로 오를 수 밖에 없는 상황이 된 것입니다.

지금까지 보여준 농지의 장기적인 가격움직임은 금융기관의 GIC상품을 제외하고는 향후 그 가치가 떨어지지 않을 몇 안 되는 투자상품으로 인식되기에 충분한 것이었으며 환금성도 매우 높아졌습니다.

이 때문에 큰 규모의 부를 축적한 자산가들은 장기적인 자산포트폴리오 관리측면에서 농지에 많은 자금을 묻어두려고 합니다. 빌 게이츠가 왜 미국에서 농지를 가장 많이 소유하게 되었는지 이해할 수 있는 대목입니다.

한편, 광역토론토지역(GTA)과 같이 급속한 도시화 과정이 진행되는 곳에서는 외곽지역의 농지 중 상당부분이 개발용지로 제공되면서 농지는 해마다 줄어드는 현상이 발생합니다.

이러한 교외농지 잠식지역에 투자하는 경우에는 농지의 전부 또는 일부가 도시계획지역으로 편입되면서 토지의 용도변경이 이루어지기도 하는데, 이 경우에는 땅값이 몇 년 사이에 3~10배 가까이 오르는 일도 생깁니다. 하지만, 양도차익을 목적으로 하는 투자는 10년 이상 장기에 걸쳐 급히 회수되지 않아도 될 여유자금으로 이루어져야 합니다.

캐나다 농업용 토지에 대한 투자(46)

6.3. 간접투자방식의 농지투자
캐나다의 농업용토지는 대체로 천연수자원이 풍부하다는 장점을 갖고 있습니다만, 최근에는 기후변화로 인하여 일년 중 농사를 지을 수 있는 기간이 조금씩 늘어나는 추세에 있어서 농지의 활용도 측면에서 매력을 더해가고 있습니다. 그래서 직접 농사를 지을 생각은 없으나 투자대상으로서의 농지를 매력적으로 바라보는 투자자들이 생겨나고 있습니다.

또한 농지의 최소거래단위에 비하여 투자금액이 적은 투자자들은 간접투자방식으로 자신들의 포트폴리오에 농지투자상품을 담으려하는 경우도 있습니다. 그래서 시장에서는 이러한 수요에 부응하는 간접투자방식의 농지투자상품들이 존재합니다.

가장 활발한 간접투자방식으로는 농지에 특화된 사모펀드(private equity fund)를 들 수 있습니다. 보통 비공개로 소수의 투자자들로부터 돈을 모아 농지에 투자하여 그 과실을 나누어 갖는 방식으로 운용됩니다. 대개 10년의 기간을 단위로 사모펀드를 조성하는데, 펀드매니저에게는 매년 일정비율의 운용수수료를 지불합니다.

개인고액자산가들(성공한 기업가, 의사, 변호사, 유산상속을 받은 후손 등)이 제한된 인원의 투자클럽회원들 간에 투자기회를 나누어가지면서 금융감독 등 정부규제를 덜한 방식으로 높은 기대수익률이 예상되는 곳에 투자하는데, 그만큼 고위험투자라고 볼 수 있습니다.

요즘은 사모펀드의 운용수익을 극대화하기 위하여 농업에 오랜 경험을 가진 전업농부도 함께 사모펀드에 투자자로 참여시켜 매년 농장경영계획[작물선택과 농기계투자, 토질개선 등)을 함께 세우고 필요한 자금도 지원하면서 수익성을 높이는 적극적으로 수익률 관리를 하는 예가 늘고 있습니다.

그만큼 더 좋은 실적으로 나타나기 때문에 이러한 방식의 사모펀드들이 인기가 있습니다. 이러한 사모펀드들은 기본약정투자금액을 10~15만불 정도로 설정하고 있으며 점차 공개적인 방식으로 투자자를 끌어들이기도 합니다.

다른 간접투자방식으로는 REIT와 ETF가 있습니다. 부동산투자신탁상품인 REIT(Real Estate Investment Trust)는 임대용 주거빌딩, 사무실 건물, 쇼핑몰, 호텔 및 리조트시설, 창고 및 산업용 부동산, 농지 등 다양한 부동산을 대상으로 특화된 REITs가 운용되고 있습니다.

주로 임대수익을 극대화하여 매년 배당수익을 주주들에게 운용수수료 등을 공제하고 나누어주는 방식입니다. 따라서 농지를 구입한 REIT는 대개 농부들에게 땅을 빌려주어 임대수익과 매각차익 등을 투자자에게 나누어주는 형태입니다. 대체로 농지에 투자하는 REITs는 소매쇼핑몰이나 호텔산업과 같이 경기에 민감한 부동산보다는 안정적인 투자처로 인식되고 있습니다.

ETF(Exchange-Traded Fund)는 시장의 거래지수를 추종하면서 투자대상을 다양하게 하면서 투자리스크는 낮추고 수익률은 높이기 위해 만들어진 상품입니다. 비교적 적은 금액으로도 투자할 수 있다는 장점을 가지고 있으며, 여러 REITs를 묶어서 운용하기도 합니다. 때로는 순수농지투자보다는 곡물시장에 관여하여 선물투자나 고위험투자를 결합하기도 합니다.

지금까지 캐나다의 농업용 토지가 투자대상으로서 어떤 매력을 갖고 있는지 두루 살펴보았으며 어떤 방식으로 투자하는지에 대해서도알아보았습니다.
 농지가 좋은 투자대상이 될 잠재력을 갖고 있음을 이해하더라도 실제 투자로 이어지려면 10년 이상 장기간 묻어둘 수있는 성격의 자금이 필요하며 농지의 기본거래단위가 지금의 땅값을 감안하면 상담한 투자금액이 되므로 누구나 손쉽게 접근할 수 있는 대상은 아닙니다. 하지만 여건이 되는 투자자는 관심을 가질만한 대상임에는 분명합니다.

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