집 사려고(/팔려고) 하세요 2/2

이번에는 집 팔려고 할때 부동산 매매시 어떤 절차를 기대하고 진행해야 할지 궁금해집니다. 무엇부터 고민해야 하고 시작할까요?

6. 부동산 중개인3명 정도를 만나본다. 중개인과의 계약기간은 보통 최소 두달에서 6-12개월입니다. 매매 가격은 사실 부동산 중개인이 더 받아주거나 깍아주지는 못합니다. 집 주인만이 가격협상에서 그것을 결정할 권리가 있습니다. 비싸게 팔수 있다는 것은 거짓말일 수있습니다. 지금보다 더 좋은 물건으로 바꾸어 만들어서 팔지 않는 이상 그 가치가 객관적으로 볼때 세일즈하는 사람을 바꾼다고 변할수는 없습니다. 내가 모든것을 안다고 한다라면 남들은 나보다 더 잘알수도 있습니다. 물론 시장에 얼마나 어필을 잘 하는냐에 따라 혹은 바이어끼리 경쟁하게 하는 매력적인 가격일 경우는 더 빨리 팔리면 정가 또한 받기가 쉽습니다. 정확한 시장가가 굳이 있다라면, 본인이 그집을 바이어로서 사고 싶은 가격일 경우가 많습니다. 본인 생각보다 싸게 파는것처럼 보이지만 제값, 바이어와 셀러가 최후에 동의하는 가격이 제대로 된 정상 시장가입니다.  즉 솔드 프라이스가 적절한 시장가로 인식 됩니다.

7. 부동산 매매 결심후 얼마나 시간이 걸리며 내가 할일은?

집을 구하거나 팔때 많은 사람이 많은 물건을 볼것 같지만 사실 시간에 제약을 받아서 바이어에게 2-3달안에 20-100 정도 보여주고 또는 내집에 대한 계약서가 마무리되느 동시에 내가 이사갈 집에 오퍼를 내게 됩니다. 오퍼를 내기전에 100% 캐시로 사지 않아도 되니 은행돈 대출 여부와 그 이자비용의 가치를 계산하여 이사할 집을 바이어로서도 보게되는데 일단 집 청소가 잘 되 있고 바이어들이 당장 들어올 마음이 생길 정도로 해 놓아야 팔리겠지요.

8. 원하는 매도 가격을 누가 어떻게 정하나요?

시장가 보다 매우 높게 물건을 내 놓으면 누가 선뜩 오퍼내고 사겠습니까? 똑 같이 보이는 좋은 물건이 있는데 비싸게 가격을 책정해 놓으면 셀러는 깍아 주고 팔겠다고 해도 그 마음을 바이어가 미리 알수 없습니다. 저렴하게 나온 좋은 물건이라면 일주일에서 한달만에 팔립니다.

9. 중개인이 알아서 집에 대한 모든일을 다 해주나요?

사겠다는 오퍼를 받으면 이사오는 상대방의 집이 팔려야 이사오는 경우는 이사 날짜를 잘 짜야 합니다 즉, 잔금 치루고 이사할 날짜는 대부분 바이어의 오퍼에 셀러가 동의한 2-3달후가 흔합니다. 집 보러오겠다는 사람이 없거나 집이 매력적으로 보이지 않을경우에는 남의 소파, 램프, 침대, 카펫, 그림등의 소품과 가구로 집이 멋지게 보이도록 화장을 잘해서 팔아야 할 경우가 생깁니다. 팔 집에 들어갈 집을 스테이지할 마케팅 비용을 본인의 부동산 중개인과 상의해 봅니다.

10. 내 부동산 중개인이 나를 위해 해야하는 법적으로 정해진 구체적인 의무등이 계약서에 적시되어 있나요? 내 것 빨리 그리고 동시에 비싸게 파는것 말고 무엇이 있을까요?

BC 부동산 법으로 집 파는 고객님이 법을 어기거나 집에 대한 사실을 숨기거나 또한 의도적으로 거짓 정보를 바이어에게 주지 못하도록 되어있습니다. 셀러나 바이어를 대신해서 일하는 중객인인 에이전트의 의무가 무엇이며 이익충돌시 중개인 본인의 이익보다 우선시되는 고객님의 이익이 어떻게 대변되는지 그리고 개인정보를 어떻게 보호해드리는지 먼저 말씀드립니다.

11. 팔고 살때 에이전트는 어떤 계획을 가지고 있습니까?

사고 파는것은 고객님이 반드시 그 의지가 확실하고 그 이유가 있어야 서로의 시간을 낭비하지 않습니다. 한번 집을 시장에 내놔 보고 갈 만한 집이 있으면 사겠다면 늦습니다. 더 좋은 위치에 더 좋은 집으로 이사하시려 하거나 세금을 절약하기 위함 또는 가족 구성운이 줄거나 늘어서이면 좋은 이유이지만 현재의 집에 만족하면서 굳이 이사할 이유가 있을까요? 고객님의 구체적인 계획이 부동산 중개인의 마케팅 계획을 좌지우지 합니다. 집 스테이징 또한 고객님이 이사갈 곳에서 쓸 새 가구로 해 놓을수도 있겠지요. 아니면 스테이징 회사를 에이전트와 함께 고르고 그 비용을 마케팅 비용으로 따로 지출할 준비를 해야 합니다. 에이전트가 집수리나 이사집 센타 역할은 하진 않습니다. 집주인이 깨끗하게 준비한 집은 최대한 시장가보다 약간 더 받거나 빨리 팔리며 법적으로 상대방에게 소송이 걸리지 않게 하자없이 팔아 드리는 것이 중개인의 업무입니다.

12. 어느 지역에서 얼마나 파시는 중개인입니까??

지역 전문가가 따로 있는 것은 아니지만 그 지역을 자주 돌아다니는 중개인이 아무래도 더 그 지역사정을 잘 알겠지만 많이 팔고 산다고 그 중개인이 본인에게 최고는 아닐 수 있습니다.

13. 커미션을 중개인에게 얼마나 주어야 제대로 일을 할까요?

싼 것이 비지떡이 될 수 있습니다. 열심히 일하지 않겠지요. 또한

무조건 제일 비싸게 시장에서 팔 수 있다고 허풍 떨다가 고객님들 고생시키고 나서 “그 가격에는 아무도 사려고 하지 않는다.” 또는 “시장이 바뀌었다.”라고 말을 바꾸는 중개인들은 일단 손님을 잡아 놓고 일을 시작하려는 것이므로 고객의 이익보다는 에이전트의 이익이 더 중요해서 일수도 있습니다. 그 길어진 집 보여주는 시간 (가격 계속해서 내리고 바이어에게 오랜 기간 많이 보여 주어야하는 경우에) 을 누가 보상해주나요? 고객님의 프라이버시 또한 많이 노출되겠지요. 결국에는 시장가에 즉 더 싸게 내놓자는 업자의 가격에 팔립니다.

-보수는 적게 줄수록 덜 열심히 일합니다. 손님은 같은 서비스를 기대하면서 보수를 덜 주면 그 만큼 덜 대접받겠지요. 팁을 안주거나 적게 주면서 그 같은 식당에서 팁 많이 내는 다른 손님들이 받는 같은 서비스는 기대하기는 어려운 것과 같습니다.

14. 집사고  팔때  이사  날짜를  짜  맞추는  것이  고객님의  부동산  매매시  절차상의  문제가  제기  될수  있게지요? 어떻게  여러 사들이 잔금 치루고 이사할  날짜의  아다리를  맞출수  있을까요?


--사는것을  먼저  하려는  경우-- 

내집  팔리기  전에  큰맘  먹고  어떻게  먼저  사겠다고  오퍼를  낼수  있나요? 
 
1. 바이어로서  오퍼를  낼때  최대한  completion  date를  멀리놓고  협상해야  합니다.에를들어  1-2달대신 3달  그리고  가격만  어느  정도  잘  맞으면  내  오퍼에  다른  이유가  생길수  도  있어서  조건해제를  안할수도  있지요.

2. 오퍼를  내는  시기는  이사갈  여러  곳을  보고  나서  (1달정도 후?)  그리고  또한  내  현재  사는  집에  첫번째  오퍼가  들어오자  마자  이사갈집에  오퍼를  냅니다.  오퍼  받는것과  내는  것을  거의  동시에  진행해야  날짜  맞추는  것이  쉽습니다.

3. 이사가는  집의  날짜가  결정되면  내집에  들어  오는  분들의  그  날짜를  어떻게  맞추며  이사할  수  있나요? 

다시  말해서,  내가  이사  들어갈  집의  셀러가  나의  현재로부터  3달후의  제가  원하는  이사날짜를  받아들이고  내  오퍼를  오케이  했습니다만, (물론  가격협상  아주  잘  했습니다)  나의  현재  집에  이사  들어오는  바이어가  원하는  그들이  원하는  이사  날짜를  어찌  맞추어  주나요?

-  그쪽  사정에  맞추어  주지  않습니다.  오퍼  받기  전에  내가  원하는  날짜에  맞추어  어퍼  작성하라고  상대방  부동산에  말해야합니다.  이경우는  바이어가  렌트하시던  분이거나  이미  이사할  임시  장소를  마련한  경우거나  investor  client인  경우가  최상이지요.   

--파는것을  먼저  하려는  경우--

내  현재  집을  오퍼  잘  받아서  팔았는데  (집  비워  주는  이사  날짜가  물론  결정돼버린  경우)  이사들어갈  집에  이제  오퍼를  냈는데  날짜부터  가격까지  상대방  셀러가  내가  원하는  이사  날짜와  가격을  못맞추어  주겠다  한다면? 

이사갈  집을  골라서  오퍼낼때  이사나가고/입주할 날짜도  가격과  함께  매우 중요한 고려사항입니다.

유상원 부동산
604-345-9856
*참고로 이칼럼은 이전에 중앙일보에 본인이 쓴글을 약간 수정하였습니다.