렌트 추정과 주택 감정에 대하여 (2)

안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 대표 제임스 리입니다.
  오늘은 지난 컬럼에 이어서 렌트 추정에 관한 얘기를 다룰 것입니다. 지난 컬럼의 끝 부분에서 주택 매매 시장은 장기적인 관점에서는 완만한 상승을 하는 시장이지만 중기적 관점에서는 활황과 침체라는 산(up)들과 골(down)들을 왕복하는 시장으로 볼 수 있다고 말씀드렸습니다. 미국에서 서브프라임 모기지 사태가 발생했을 때처럼 부동산 시장이 일시에 무너지는 상황이면 주택의 시장가는 급격하게 추락하지만, 보통의 시장 환경에서는 부동산 가격의 하락 국면이라고 해도 급격한 추락은 없습니다. 그 이유는 이전 컬럼에서 설명을 드린 바 있습니다. 하지만 렌트 시장가는 어떨까요?

  시장의 조건 (수요와 공급)이 일정 지역에서 무너지는 경우는 그 지역에 새로운 빌딩들이 완공되어 매우 유사한 다수의 렌트 매물이 시장에 나오는 경우입니다. 일정 시간이 (보통은 2 ~ 3 개월에서 6 개월 정도까지도) 경과되어 과다한 렌트 매물이 소진되기 전까지는 분명히 공급 초과 시장이 됩니다. 이런 시장 조건에서도 렌트 매물을 철회할 수는 없습니다. 그렇게 하면 공실이 되기 때문에 계속 임차인을 찾을 수밖에 없는데 정상적인 시장 조건이면 받을 수 있는 렌트를 받기가 어렵다는 의미입니다. 임대인 입장에서는 렌트를 낮춰서라도 임차인을 찾아서 임대 계약을 하는 것이 몇 달을 비워 두는 것보다 유리하기 때문에 렌트가 내려갈 수밖에 없습니다. 새롭게 완공된 건물에서 나오는 렌트 매물의 경우는, 해당 유닛과 다른 렌트 매물과의 차이가 매우 작을 수밖에 없는데요. 왜냐하면 같은 개발사의 유닛이어서 내부 시공이나 부대 시설이 같고 모두 새 유닛이기 때문에 상태도 같고 단지 층수나 크기만 조금 다를 뿐이어서 비교가 매우 쉽다는 것입니다. 이러한 상황 하에서는 시장을 계속 모니터링하면서 가격을 적절하게 조정하는 것이 필요합니다. 오히려 다른 매물보다 렌트를 조금 낮춰서라도 좋은 세입자를 골라서 임대하는 것이 좋은 선택이 되는 것입니다.

    렌트 시장에 나와 있는 광고는 여러 부류의 광고가 있습니다. 마켓 렌트를 인지하고 그 시점의 렌트 시장을 분석해서 렌트가 책정된 광고들도 있지만, 마켓 렌트보다 조금 또는 많이 높은 광고들도 있습니다. 대개의 경우는 임대인이 ‘이 정도의 가치는 있으니까 이 정도 렌트는 받아야 되겠다’ 또는 ‘내 주택보다 안좋은 렌트 매물이 그 정도에 광고하니까 나는 그보다는 이 정도는 더 받아야 되겠다’ 라는 생각에서 올려진 광고들입니다. 그리고 임대 관리 회사에서도 광고를 올리는 초기에는 시장의 조건을 알아보기 위해 시험으로 예상 렌트 주정치보다 다소 높은 렌트로 광고를 하는데요. 그런 광고들이 다 보이는 것이죠. 따라서, 렌트 시장에 나와 있는 광고에 보여지는 렌트는 엄밀하게 말해서 모두 시장 렌트보다 조금 또는 많이 높은 렌트들입니다. 또한 실제 임대 계약이 체결될 때는 광고된 렌트와 같은 렌트로 계약이 되는 경우가 대부분이지만, 협상의 과정을 거쳐 렌트가 광고에 있는 렌트보다 낮게 계약되는 경우도 있습니다. 계약이 되면 광고는 없어지는데, 실제 계약이 얼마에 되었는지는 알 수 없죠.

    이것이 주택의 매매 시장과 다른 면입니다. 주택 시장에서는 MLS에 리스팅된 가격보다 높은 가격으로 매매가 이루어지는 경우가 발생합니다. 특히 수요 초과 시장 (seller’s market) 하에서는 구매자가 오퍼를 제출할 때 리스팅된 금액보다 더 높은 금액의 오퍼를 넣는 경우가 있죠. 렌트 시장에서도 그런 경우가 있을까요? 없지는 않습니다만, 매우 드물게 있습니다. 이제까지의 임대 계약을 직접 했거나 제가 감독하는 매니저들의 임대 계약이 칠팔 백 건은 되는데요. 그 중에서 두 계약이 그런 경우였습니다. 그 중 하나만 설명 드리면, 집을 본 두 그룹이 동시에 임대를 원하는데, 그 중 한 그룹은 아이 학교 때문에 반드시 그 집을 임대해야 하는 상황이어서 렌트를 $50을 더 내더라도 임대를 하고 싶다고 했었죠.

  렌트 시장에 나와 있는 렌트 매물들은 그 지역의 시장이나 백화점에 나와 있는 물건들처럼 희망 판매가가 붙어 있는 것이죠. 비슷한 물건이지만 가격은 다 다릅니다. 물건을 사는 사람 입장에서는 바로 그 물건을 꼭 사야 되는데 그게 유일하다면 시장가보다 높다고 해도 살 확률은 있지만, 렌트 매물은 그런 경우가 거의 없다고 봐야합니다. 구매자 입장에서는 여러 가지 물건들을 다 비교해서 가장 좋고 가격이 저렴한 것을 구매하게 되겠죠. 렌트를 구하는 임차인 입장은 더 심각합니다. 일단 계약이 되면 정해진 렌트를 최소 1 년 또는 그 이상 내야하기 때문에 시장에 나와 있는 렌트 매물을 전부 비교해서 가장 좋다고 생각되는 것들에만 관심을 보이는 것입니다. 그렇게 고른 렌트 매물들은 또 직접 보고 비교한 다음에야 결정을 하게 되는 것입니다. 렌트를 구하는 사람들은 많은 시간을 투자해서 원하는 지역의 시장에 원하는 종류의 렌트 매물들을 전부 하나하나 비교해서 가장 본인에게 유리한 것을 선택하게 됩니다. 그렇기 때문에 마켓 렌트보다 조금 낮은 렌트에는 많은 관심이 있는 사람들이 있지만, 마켓 렌트보다 높은 렌트에는 관심이 있는 사람이 적고 또 있다고 해도 좋지 않은 세입자 (소득, 신용, 과거 이력 측면에서)들에 해당하는 사람들이 많을 수밖에 없습니다. 왜냐하면, 그런 부류의 사람들은 좋은 세입자들이 관심이 있는 렌트가 시장가보다 낮은 주택에는 신청을 해도 승인이 될 확률이 낮기 때문이겠죠.

  렌트 시장의 광고를 보면 자주 보게 되는 단적인 예를 들어 봅니다. 새로 분양된 콘도에 여러 유닛이 렌트 시장에 나와 있습니다. 그런데 사이즈와 레이아웃이 똑 같은 유닛의 광고가 있는데요. 23층에 있는 유닛이 $2,000에 광고를 하고 있는데 15층에 있는 유닛이 $2,100에 광고를 하고 있다면, 15층에 있는 유닛은 렌트가 될 확률이 거의 없죠. 더 뷰가 좋은 유닛이 더 싸게 나와 있는데, 그것을 마다하고 더 좋지 않은 유닛을 선택할 리가 없기 때문입니다. 설령 같은 가격에 나와 있다 해도 23층 유닛이 임대가 되어 광고가 사라지기 전까지는 15층 유닛은 임대될 것을 기대하기는 어렵습니다. 따라서, 시장에 나와 있는 비슷한 렌트 매물들과 비교할 때에는 가장 경쟁력이 있는 렌트 매물과 비교를 해야 하는 것입니다. 이런 이유로 내 주택보다 안좋은 것이 높게 렌트가 매겨져 있는 것을 비교하는 것이 아니라, 내 주택보다 좋은 것이 더 낮게 렌트가 매겨져 있는 것을 비교해야 하는 것이죠.

  이제까지는 일반적인 렌트 추정에 대한 내용이었다면 그와는 다른 개념이 있습니다. 지난번의 컬럼에서 주택의 사용에 대한 가치를 말씀을 드린 바 있습니다. 땅이나 주택의 가치를 규정할 때 쓰이는 개념에 ‘highest and best use of property’ 라는 개념이 있습니다. 활용 측면에서의 가치를 의미하는 것이죠. 땅이 있는데 구역 설정 (zoning) 이 상업용으로 되어 있다면, 그 땅에 농사를 짓거나 주택을 짓는 것이 아니라 상업용 건물을 지을 땅으로 사용하는 것이 가장 그 땅을 잘 활용해서 경제적인 이득을 최대화하는 것입니다.
    예를 들어 임대용 주택이 있는데 보통의 주택보다 훨씬 넓은 백야드를 가지고 있는 집이 있다고 하면, 대부분의 사람들에게는 그것이 큰 의미가 없지만, 반드시 배구 네트를 설치하고 배구를 할 수 있는 정도의 백야드를 갖춘 집을 그 지역에서 필요로 하는 사람이 있다면, 그 사람은 그 집을 최대로 활용하는 것이고, 렌트 가치도 그 때에 최대가 될 것입니다. 주택의 렌트에 있어서는 가지고 있는 특징을 가장 잘 활용할 수 있는 임차인을 타겟으로 하는 것이 필요하다는 의미입니다.

  이전에 근무하던 캐나다 주택 관리 회사에도 여러 주택 관리 매니저가 있었습니다만, 모든 렌트 추정은 모두 저한테로 보내져서 제가 직접 맡아서 했습니다. 물론 주택 감정 경력이 있어서였기 때문이라고도 할 수 있지만, 렌트 추정은 수많은 주택을 관리한 경험과 수많은 렌트 추정의 경험에 의해 렌트 시장을 분석하고 모든 내적인 요인들과 외적인 요인들을 종합할 수 있어야 하기 때문이기도 합니다. 주택 감정에 비해 렌트를 추정하는 것은 매우 어렵습니다. 앞에서 설명 드린 바, 렌트에 영향을 미치는 외적인 요인들은 매우 단기적으로 변화하고, 그 변동 폭이 크기 때문입니다. 하지만, 실제로 렌트 시장에 올리게 되면 시장의 반응에 따라 그 시점의 시장 렌트가를 파악하는 것은 어려운 일이 아닙니다.

  이상으로 두 번의 컬럼에 걸쳐 렌트 추정에 대해서 설명을 드렸습니다. 독자 여러분들의 이해에 도움이 되셨기를 바랍니다.