모기지 클로징 코스트(Closing Cost)

하다현의 Let’s Talk 모기지

집을 살때 최초 불입금 (Down Payment) 외에 들어가는 부대 비용을 클로징 코스트(Closing Cost)라고 한다. 보통 대출을 받아 잔금을 치루는 날에 발생하는 부대 비용으로, 집을 사고 팔기 전에 꼼꼼히 체크해 봐야한다.

하이 레시오 모기지(High Ratio Mortgage), 다운페이가 20 퍼센트 아래인 경우, 채무 불이행 보험(Default Insurance)을 들어야 되는데,  금융기관에서 클로징 코스트를 최소한 집값의 1.5 퍼센트를 다운페이와 함께(90일 동안 저축된 서류) 증명을 해야한다. 실제로의 비용은 집값의 1.5퍼센트까지 안들어갈 수 있지만, 대출 기관에서는 다운페이 외에 이정도의 클로징 코스트 증명을 요구한다.

클로징 코스트(Closing Cost)를  간단히 정리하자면, 아래와 같다.

1) HST/GST(Harmonized Sales Tax/Goods and Services Tax) 분양하는 새 집 구매시
2) PTT/LTT(Property Transfer Tax/Land Transfer Tax) 취득세
3) Legal Fee 변호사 /공증사 비용 (900불 -1400불)
4) Appraisal Fee 감정비용 (250불- 500불)
5) Home Insurance  주택보험
6) Moving Cost이사비용

클로징 코스트에서 가장 큰 목돈을 차지하는 부분이 GST 와 PTT 인데, GST 는 새집일 경우만 적용되기 때문에, 새 집을 사는 경우가 아니면 해당되지 않는다.

분양콘도, 새 집을 사는 케이스에만 적용되는 HST/GST 는 새집이 완공이 되는 시기,  첫집 구매 여부, 새집 가격 등에 따라 부분 또는 전액 환불 받을 수도 있다. 새집 계약서 금액의  GST 까지 더해진 가격을 산집 가격 기준으로 책정해서 대출을 받을 수 있다. 또, 첫집 구매자가 아니더라도, 취득세를  부분 또는 전액 환급해 주는 정부 보조 프로그램이 있어서 그 조건(캐나다 거주여부, 거주 목적 여부 등)에 해당하는지 재확인 해본다.

HST/GST 를 제외한 모든 부대 비용은 대출받을 수 없기 때문에, 잔금이 치뤄지는 컴플리션 날짜에 준비되어 있어야 하기 때문에, 다운 페이를 제외한 금액으로 절충할 수 있는지를 미리 파악해야한다.

프로퍼티 트랜스퍼 텍스(Property Transfer Tax) 또는 랜드 트랜스퍼 텍스(Land Transfer Tax), 주마다 약간 다른 이름으로 쓰이고 있으나, 그 성격과 기본은 같다. 취득세란 부동산을 취득할때 발생하는원타임(One Time) 세금으로서 주마다 적용되는 퍼센트가 다르고, 집을 사는 사람이라면 변호사 /공증사 사무실에서 정산이 된다. 비씨주 경우 집 가격의 첫 20만불까지 1 퍼센트, 남은 금액의 2퍼센트가 적용된다. 

캐나다에서의 모든 부동산 거래는 변호사 또는 공증사를 통해 클로징 되야된다. 변호사 또는 공증사 둘중 어느분을 선택해도 무관하다. 변호사의 경우 부동산에 관련한 법적 조언, 또는 대변이 가능하지만, 공증사는 법률적 조언을 할수 없는 다른점이 잇다. 변호사 또는 공증사 비용에는 등기비, 전주인과 정산되야 되는 재산세와 관리비는 포함되지 않기 때문에, 이 비용들이 추가 될수 있는점을 예상한다.

주택 보험은 보통 화재, 지진, 도둑 등,여러 사건 사고로 인한 손해나 피해 보상을 위해 가입한다. 보통 주택의 경우, 대출 기관에서 의무 사항으로 주택 보험 증서를 변호사나 공증사 오피스에 제출해 확인하는 절차가 있다. 콘도나 타운홈 경우, 건물 전체에 대한 보험은 스트라타를 통해 가입 되어 있어, 그 유닛안에서 일어날 수 있는 화재 누수 등의 사고에 따른 대한 보험은 옵션 사항이다.

잔금을 치루고 나서 이사 하는날의 이사 또는 운송 업체를 통한 발생하는 비용도 충분히 계획해야 한다. 계획된 시간보다 지연 될 경우, 추가 금액을 당일에 더 지불해야한다.

또, 워크 퍼밋( BC PNP 를 통한 이민수속 진행중인 케이스는 외국인 취득세를 면제 받을 수 있다) 또는  외국인으로서 거주자의 신분으로 집을 구매할 예정이라면 위에 나열된 클로징 코스트 외에도, 집값의 20 퍼센트를 외국인 취득세로 준비해야 된다. 또, 금융 기관에서 승인 내는 대출 프로그램에 따라, 1 년치의 PIT(Principal 모기지 원금 + Interest 이자 + Tax 세금)을 클로징 코스트로 증명을 해야되는 케이스가 있을 수 있으므로, 대출 사전승인 절차를 통해 다운페이를 제외한 충분한 클로징 코스트를 준비해 둔다.


하다현 부장
로얄뱅크
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