주택 임대 수익률과 중장기 투자 결정

안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다.

오늘은 지난 컬럼에서 말씀드렸던 바, 단기 투자가 아닌 중장기 투자로 임대 주택을 구매하는 데에 있어서, 투자 결정을 하기에 앞서서 임대 수익률을 추정하는 것이 바람직한데, 임대 수익률은 어떻게 계산이 되며, 임대 수익률에 영향을 미치는 각각의 요소들을 어떻게 고려해야 하는 지에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다.



먼저, 임대 수익률은 어떻게 계산이 되는지 알아봅니다.

보통 임대 수익률을 계산할 때 그 기준은 1 년입니다. 1 년 기준의 임대 수익률은 간단하게 식으로 표현하면,

임대 수익률 = 임대 순 소득 (총 임대 소득 – 총 임대 관련 비용) / 투자 금액

입니다. 여기에서 총 임대 소득은 거개의 경우는 1 년 동안의 렌트 총액이 됩니다만, 간혹 파킹 스톨을 임대해서 발생하는 소득처럼 임대와 관련하여 발생하는 소득도 모두 포함한 것이 총 임대 소득입니다.

임대 순소득은 총 임대 소득에서 임대에 관련된 모든 비용을 제한 것을 말합니다. 그러면, 어떠한 것들이 임대 관련 비용들로 소득 신고 시에 공제할 수 있는 것들인지 알아볼까요.



1.재산세: 매년 6월 말까지 내는 재산세 전부가 비용으로 공제되는데, 임대를 9월 1일부터 시작했다면, 일할 계산된 재산세, 즉 재산세의 1/3이 비용이 됩니다.

2.보험료

3.모기지 이자: 월 납입하는 모기지 상환 금액 중에서 이자 부분이 비용으로 인정됩니다.

4.광고 및 리스업 비용 (Professional Fees)

5.임대 관리 비용

6.임대 주책의 수리 및 유지 보수 비용

7.스트라타 비: 콘도나 타운하우스의 경우

8.기타 임대 관리에 들어가는 비용 (자동차 비용, 오피스 비용 등)



임대 수익률을 계산하는 것은, 이미 발생한 소득과 비용 그리고 이미 투자한 금액으로 계산을 하는 것이므로 정확하게 계산이 됩니다. 하지만, 실제로 임대를 하지 않은 상태에서 수익률을 계산할 수는 없고 추정할 수는 있습니다. 임대 수익률을 추정하는 것은 상기의 임대 수익률 계산식에서 몇 가지 추정치가 필요하고, 또 공실 손실 (Vacancy Loss)도 추가로 고려해야 합니다. 여기에서 추정을 실제와 근접하게 하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다. 추정 임대 수익률은, 말 그대로 가까운 미래에 발생할 것을 추정하는 것이어서, 여러 가지 항목들의 변동에 따라 임대 수익률은 당연히 바뀐다는 것을 의미하며, 따라서 추정 임대 수익률은 범위로써 얻어지는 것입니다. 예컨대, 추정 임대 수익률의 범위가 3.8 %~ 4.1%, 이런 식으로 얻어진다는 것이죠. 자 그럼 앞에서 열거했던 소득과 임대 관련 모든 비용들을 어떻게 실제와 근접하게 추정할 것인가가 중요합니다.



제일 중요한 것이, 추정 렌트 범위 (Estimated Rent Range) 입니다. 일반인들은 향후 3 개월 후에 실현 렌트 (realized rent)가 어느 정도가 될 지 감을 잡기가 어렵습니다. (렌트의 개념에 관해서는 이전 컬럼을 참조하세요.) 렌트 범위를 추정하기 위해서 전문가들은 대략 다음과 같은 방법을 사용하여 렌트 범위를 추정합니다.

렌트 범위를 추정하기 위해서는 먼저 인접 지역의 렌트 마켓을 분석하는 작업이 필요하고, 주택 감정에 쓰이는 직접 비교 (Direct Comparison)를 사용해서 렌트 범위를 추정합니다. 이는 주택의 가격과 렌트 가격에 영향을 미치는 내적 요소들 (internal factors)을 고려해서 렌트를 추정하는 작업입니다. 거기에다 외적 요소들 (External factors)인 시장의 수요와 공급 (Market conditions) 그리고 계절 (Season)을 고려해서 렌트 범위의 중심을 어느 쪽으로 이동시킬 것인가와, 추정 렌트 범위를 좁게 할 수 있을지, 조금 넓혀야 할 지를 결정하게 됩니다. 이러한 과정을 거쳐서 얻어지는 추정 렌트는, $1,950 ~ $2,100 또는 $2,400 ~ $2,500과 같이 범위로 얻어지게 되는 것이죠. 렌트 추정을 위해서는 렌탈 마켓의 분석이 가능하고 렌탈 매니지먼트를 오랜 기간 경험한 프로퍼티 매니저에게 의뢰해야만 합니다.



그 다음은 렌트 비용의 각 항목들을 추정하는 것인데, 이는 비교적 수월하고 실제에 가까운 값을 추정할 수가 있습니다. 당해의 재산세 고지서가 나온 이후라면 (5월 말 이후), 정확하게 재산세가 얼마인지 알 수 있고, 그 이전이라면, 전년도의 재산세에서 어느 정도의 퍼센테이지로 당해 년도의 재산세가 변동할 것인지를 추정하면 됩니다. 이를 위해서는 전년도 말의 감정가와 그 전년도의 감정가를 비교해서 그 변화 퍼센테이지를 재산세에 적용하면 거의 실제에 근접한 값을 추정할 수가 있을 것입니다.

보험료도 보험 에이전트에 문의하면 알 수가 있고, 모기지 이자율도 모기지 브로커에게 문의하면 알 수가 있겠죠. 일반적으로 스트라타 비는 스트라타 유닛을 구매하기 전에 검토하는 서류인 ‘Form B’를 보면 나옵니다만. 신규 분양인 경우에는 개발사에서 초기의 스트라타 비용을 책정하기 때문에 개발사로부터 확인할 수가 있습니다. 리스업 비용과 임대 관리 비용은 업계의 평균을 적용하면 되겠습니다.

유지 보수 비용은 얼마가 될 지 알 수가 없습니다. 비교적 새 주택의 경우는 적게, 오래된 주택의 경우는 많게 책정하는 것이 맞겠지요. 리스업 비용은 임대 관리 회사에 따라 약간의 차이는 있을 수 있지만, 월 렌트의 30 % ~ 50% 정도이고, 월 임대 관리 비용은 월 렌트의 7 ~ 8% 정도가 업계 평균입니다.

다소 복잡하다고 느끼실 수도 있지만, 실례를 들어서 설명 드리면 이해하기가 쉬우실 것입니다.



랭리 윌로우비 지역에서 분양가가 $600,000인 3 베드룸 타운 하우스를 구입하면서, 40%($240,000)를 다운페이하고, 60%인 $360,000을 3 년 고정 모기지 이자율 2.2%(대략 현재의 모기지 이자율입니다.) 로 얻는 경우의 추정 임대 수익률을 구해볼까요?

현재 기준으로 추정 렌트 범위가 $2,300 ~ $2,400으로 얻어졌고,

재산세가 같은 감정가의 타운하우스가 2020 년에 낸 재산세를 기준해서 $2,500 로 잡으면 거의 비슷합니다.

첫해의 1년 모기지 이자 총액은 모기지 원금에 1 년 단리로 계산하여 $7,920 입니다. 모기지는 고정 금액으로 (매월 또는 2 주에 한번) 납부하는데, 분할 상환 (Amortization) 기간인 25년 또는 30년 동안 같은 금액을 납부했을 때, 상황 기간이 끝나면서 모기지를 전부 상환하도록 계산이 됩니다. 따라서, 초기에는 거의 이자가 납부액의 전부를 차지하고 원금은 매우 적습니다, 해가 지날수록 원금 상환액은 늘어나고 이자 상환액은 줄어들게 설계가 되는 것이지요. 다시 말해, 둘째 해는 첫해보다 모기지 이자액이 조금 줄게 되겠지요. CRA에 임대 비용 공제를 신청할 때는, 은행으로부터 모기지 이자 납부 총액을 받아서 제출해야 하지만, 임대 수익률 주정에 있어서는 모기지 원금에 이자율을 1 년 단리 (simple interest)로 계산하면, 임대 수익률을 아주 약간 보수적으로 추정하는 것이 되므로, 이 방법을 사용하는 것이 수월해서 이를 권합니다.

리스업 비용은 월 렌트의 40%로 계산하면 되는데요. 보통 세입자가 1 년 임대 계약을 하지만, 평균 거주 기간은 2 년 정도입니다. 리스업은 세입자가 바뀔 때에 발생하는 비용이므로, 평균 추정 1년 동안의 리스업 비용은 월 렌트의 20%가 되겠고, 임대 관리 비용은 월 7%로 잡으면 되겠습니다. 따라서, 본 건의 경우 리스업 비용 추정치는 $460 ~ $480, 임대 관리비 추정치는 $1,932 ~ $2,016 이 나옵니다.

보험료는 $450 정도, 1년 스트라타 비는 $3,240 정도가 예상됩니다.

수리 및 유지 관리 비용은, 새 타운하우스는 1년 워런티로 모든 것이 커버되기 때문에 첫해에는 비용이 들어가지 않고, 두 번째 해에는 비용이 발생할 수도 있습니다. 이 비용은 경험치를 적용해서 $500 정도 잡으면 된다고 보겠습니다.

한가지 더 고려해야 할 것은, Vacancy Loss (공실 손실)입니다. 대개의 경우는 세입자가 이사를 나가고 새 세입자가 바로 이어서 이사를 들어오지만, 경우에 따라서는 그 사이에 공백 (vacancy)이 있을 수도 있습니다. 확률적으로 보면 열 건 중의 한두 건 정도가 한 달 정도의 공백이 생긴다고 보면, 월 렌트의 10 ~ 20% 정도의 공실 손실을 책정하는 것이 맞다고 보여집니다. 따라서, 보수적으로 20%의 손실을 책정해서, $460 ~ $480을 잡아보겠습니다. 



정리해 보겠습니다.

추정 렌트 범위에 의거한 추정 총 임대 수익은 $27,600 ~ $28,800 입니다.

임대 관련 제 비용 = 재산세 ($2,500) + 보험료 ($450) + 스트라타 비 ($3,240) + 리스업 비 ($460 ~ $480) + 임대 관리비 ($1,932 ~ $2,016) + 모기지 이자 ($7,920) + 수리 유지 보수 ($500) + 공실 손실 ($460 ~ $480) = $17,462 ~ $17,586 이 나옵니다. 따라서, 이를 적용하여 모든 비용을 제한 추정 임대 순소득은 $10,138 ~ $11,214 로 얻어져서,

추정 임대 수익률은 ($10,138 ~ $11,214) / $240,000 = (4.2%~ 4.7%)로 얻어집니다.



금융에서 쓰는 용어로 레버리지 (Leverage) 투자라는 게 있습니다. 레버리지는 지렛대 (Lever)의 힘으로 번역이 되는데요. 쉽게 얘기하면 ‘빚을 이용한 투자’를 의미합니다. 투자 대비 수익률 (여기서는 임대 수익률)이 빚에 대한 이자 (모기지 이자율)보다 높을 때에 레버리지 투자가 성립합니다. 요즘과 같이 모기지 이자율이 낮은 경우에는 거의 레버리지 투자 효과를 얻을 수가 있겠지요.

단적인 예로 설명하면, 지금 다루고 있는 케이스에서 모기지를 많이 얻는데 아무 문제가 없어서 5%만 다운하고 95%를 모기지로 얻는다면, 모기지 이자 총액은 $12,540이 되어서, 추정 임대 순소득 ($5,518 ~ $6,594)을 투자 금액, $30,000로 나누면 추정 임대 수익률이 18.4% ~ 22%로 매우 높게 나오게 됩니다. 이는 주식 투자에서 자기 돈은 조금만 가지고 신용으로 주식 투자를 했을 때, 시장이 좋고 이익을 낼 때는 투자 대비 굉장히 높은 수익을 올릴 수 있지만, 그 반대의 경우에는 투자 대비 엄청난 손실을 입는 것과 유사한 것입니다. 레버리지 투자를 하는 사람들은 환경이 좋지 않을 때에 버티기가 힘듭니다. 왜냐하면 투자 대비 큰 손실을 오랫동안 견딜 수가 없기 때문이죠. 그래서 빚내서 주식 투자하면 깡통 계좌로 끝나기 쉽다고들 하지요.



임대 주택 투자를 고려하는 많은 분들은 임대 수익 그 자체보다 중장기적으로 부동산의 가치 상승에 의한 자본 이익 (capital gain)을 도모하는 경우가 많은데요. 주택 가격이 비교적 낮을 때 구매해서 주택 시장이 좋을 때에 매도하면 된다고 생각하면 아주 쉬운 방법이라고 생각할 수도 있겠지만, 현실적으로 그렇게 전개되지 않을 수도 있지요. 부동산 시장이 원하는 만큼 상승하지 않고 오래 답보 상태에 있을 수도 있고, 모기지 이자율이 높아지는 등 원하지 않는 상황이 전개될 수가 있기 때문이죠. 구매 가격보다 판매가가 많이 높아서 부동산 수수료 등을 제하더라도 이익을 충분히 거둘 수 있으려면 기다릴 수 있어야 하는데요. 기다릴 수 있으려면, 수익이 어느 정도 이상 계속 발생해야만 하겠지요. 즉, 임대 수익률이 어느 정도 이상이어서 좋은 가격에 매도할 수 있을 때까지 충분히 기다릴 수 있냐가 중요하다고 보여집니다. 이를 위해서는 관심이 있는 주택의 추정 렌트 범위가 먼저 얻어져야 하고, 모기지를 어느 정도 얻을 것인가, 임대 관련 제 비용을 다 고려했을 때 추정되는 임대 수익률이 어느 정도인지, 그리고 임대를 몇 년 정도까지 할 계획인지 등을 미리 검토해서 의사 결정을 하는 것이 반드시 필요한 과정이라고 강조를 합니다.



오늘은 임대 수익률에 대해서 알아보았는데요, 임대 관리를 통해 중장기 주택 투자를 고려하는 분들에게 도움이 되셨기를 바랍니다.