Torrens System of Land Registration

 Torrens System of Land Registration


부동산 소유권 이전및 등기과 관련하여 주마다 다를 수 있는데, BC주에서는 Torrens 시스템을 1860년대부터 채택하여 쓰고 있다.  

Common Law에서는 부동산의 소유권을 판단할 때 판매증서(Deed)를 중요시한다. 그래서 Seller와
Buyer간에 정당한 거래에 의하여 합법적인 증서가 있을 때만 그 소유권이 이전된 것으로 여긴다. 그래서 만일 사기나 위조에 의해 소유권 이전이 이루어졌다면 그 이후로 누군가가 실제 소유자가 아닌 사람에게 그 부동산을 구입하였다면,
선의의 거래라 할지라도 그 부동산에 대한 소유권을 주장할 수 없다.  

예를 들면, A라는 사람이 “말죽거리”라는 땅의 실제 주인인데, 몇년 동안 다른 나라에 나가 살고 있었다. 그 사이 B라는 사람이A로부터 그 땅을 구입한 것으로 계약서를 위조하여 지방 등기청에 등기를 올렸다.
그리고 B는 그 땅을 C에게 팔았는데,
C는 B가 진짜 주인인 줄 알고 샀다. 그후
5년동안 C는 D에게 팔았고
D는 E에게 다시 팔아 3번씩이나 소유주가
바뀌었고 그때마다 지방 등기청에 등기가 되었다. Common Law의 경우, 몇년 뒤 A가 돌아와 자신의 소유권을 주장하면 A는 그
소유권을 되찾을 수 있으며, C와 D, 그리고 E는 줄줄이 자신들에게 땅을 판 B와 C, 그리고
D를 소송해야 한다.  

이와같이 Common Law는 부동산 거래를 할 때마다 그 이전 거래에 대하여 법정 유효 기간인 최고
20년 전까지 거슬러 올라가 그것들이 모두 합법적인가를 조사해야하는 부담감이 있으며, 또한 만일 위의 예와 같은 경우가 생겼을 때는 선의의 피해자가 너무 많이 생기게 된다. 이런
단점을 보완하기 위하여 나온 것이 바로 Torrens 시스템이다. 호주의
세관원이었던 Robert Richard Torrens가 선적 화물(Ship)의 소유권 이전에 적용하던 시스템을 부동산 소유권 이전에 적용시킨 것으로, Torrens시스템의
중요 사항은 선의로 정당한 절차를 밟아 소유권을 이전받아 등기한 현재 소유주의 권리를 보장해준다는 것이다. 이 시스템에 의하면 정당한 돈을 지불하고 부동산을 구입한 무고한 구매자의 등기된 소유권은 취소될 수 없다[Indefeasibility].  

그래서 Torrens시스템에 의하면 위의 예에서 말죽거리 땅을 사취한B로부터 아무 사실도 모르고 C가 그 땅을 선의로 구입하였다면 C의 권리는 보장이 되며, 따라서 나중에 실제 땅 주인인 A가 돌아와도 그 땅 소유권을 돌려받을 수 없게 된다. 물론 이 Torrens시스템은 실제 땅 주인인 A의 권리를 보상해주는 제도를 마련해놓고 있다.
 다음 회에서 부동산 등기법에 대해 좀더 자세하게 얘기하도록 하겠다.  <신양숙부동산 제공> ​