Torrens 시스템의 4가지 원칙 (3, 4)

3.    Abolition of Notice (주목 주의의 폐지)



Common Law에서는 토지를 구입하는 사람이 그 땅에 걸려있는 다른 사람들의 권리 등을 모두 알고 사는 것으로 간주한다. 비록 그런 권리들이 명시되어 있지 않고, 또 판매자가 그것들에 대해 알지 못하여 밝히지 못했을지라도 구매자가 알고 산 것으로 간주하여, 그 권리들에 대한 책임을 지게 된다. 이것이 Common Law에서의Doctrine of Notice(주목 주의)이다. 그러나 Torrens 시스템에서는 등기를 통하여 소유권 이전을 간단하면서도 확실하게 하기 위하여 토지등기법 29조를 통하여 이 Doctrine of Notice를 폐지하였다.

이 토지등기법29조에 의하면 등기 소유주와 거래하는 구매자는 단지 등기부에 나와 있는 것만 믿고 거래하면 되며, 등기부에 기록되지 않은 다른 권리들에 대해 주목(Notice)를 하지 않아도 된다.



4.    Assurance Principle (보장 원칙)



Torrens 시스템의 Indefeasibility(취소불능)의 원칙에 의하여 토지에 대한 자신의 정당한 권리를 상실하게 되는 선의의 피해자가 생길 수 있다. 이런 사람들의 무고한 손해를 보상해주기위하여 Assurance Fund (보장기금)이 마련되었다.  이 기금을 통해 보상을 받기 위해서는 청구인은 아래 3가지 조건이 모두 충족됨을 증명해야한다.

•            - 청구인이 해당 토지에 대해 가지고 있던 권리를 상실하였음.

•            - 청구인이 법정 활동을 통하여 그 권리를 회복할 수 없으며, 보상받지 못함.

•            - 만일 토지등기법이 없었다면, 청구인이 Common Law로 법정 활동을 통하여

          그 권리를 회복했었을 것임.

이 Assurance Fund (보장기금)는 오로지 마지막 수단으로만 이용될 수 있다. 따라서 청구인이 다른 방법으로 보상을 받을 수 있거나 그 권리를 회복할 수 있다면, 이 기금은 청구할 수 없다.

예를 들면, A가 말죽거리 땅의 진짜 등기 소유주인데, B라는 사람이 판매증서를 위조하여 자기 이름으로 등기를 하였다. 그리고 B가 아무 사정을 모르는 C에게 적정한 가격을 받고 팔아 C가 등기를 하였다. 이때, A는 B가 어딘가로 사라져버렸거나 돈이 전혀 없어 전혀 보상받을 길이 없으면, Assurance Fund(보장기금)을 청구할 수 있다. 첫째 A가 말죽거리를 땅을 상실하였고, 둘째 B에게 보상받을 수 없게 되었으며, 세째 만일 토지등기법이 없었다면 Common Law를 통해 그 땅을 A가 되찾을 수 있었기 때문이다.