부동산 소유와 관련된 여러 권리들 II

부동산 소유와 관련된 여러 권리들 II



Estate보다 권한이 작은 권리들이 있는데,  크게 Easements, Restrictive Covenants, 그리고 profits a prendre로 나눌 수 있는데, 우선 Easement에 대해서 알아보기로 하자.



Easement는 어느 땅 주인이 자기 땅을 보다 유익하게 이용하기 위하여 그 주변의 다른 땅으로 부터 그 이용권을 보장받는 권리이다. 예를 들면, 갑,을, 병이란 사람의 땅이 나란히 붙어 있는데, 병이란 사람은 갑과 을의 땅을 거치지 않고는 자신의 땅으로 들어갈 수 없을 경우을 생각해보자.



이 경우, 만일 병이 갑과 을의 땅 중 병의 땅으로 갈 수 있는 일부의 땅 에 대해 Right of way라는 이용권을 얻어 등록해놓았다면, 병은 그 일부 땅을 아무 제한 없이 자기 땅으로 들어갈 수 있는 도로로 이용할 수 있다.

이 경우, 혜택을 받는 땅을 Dominant Tenement라고 하고 혜택을 주는 땅은 Servient Tenement라고 한다. 법적으로 Easement를 만들려면, 아래와 같이 3가지 기본 사항이 요구된다.



첫째, 혜택을 받는 땅 Dominant Tenement와 혜택을 주는 땅 Servient Tenement , 그 두 토지가 있어야 한다. 위의 예에서 혜택을 입는 병의 땅이 있어야 하고 혜택을 주는 갑과 을이 땅이 있어야 하는데, 그 땅들이 반드시 바로 옆 땅일 필요는 없지만 그 가까이에 있으면서 서로에게 영향을 줄 수 있는 권역에 있어야 한다. 그런데, 가령 혜택을 주는 땅만 있고 혜택을 받는 땅이 없는 경우는 진정한 의미에서 easement라고 할 수 없으며, 이를 “easement in gross” 라고 한다.



둘째, easement는 땅 주인 만이 아니라 그 땅 자체 dominant tenement에 혜택을 주어야 한다. 그 땅 주인에게만 혜택을 주고 그 땅에는 혜택을 주지 않는 권리는 Easement라기보다는계약상(contractual)  license라고 할 수 있다. 이는 그 계약 당사자들끼리만 유효한 계약상 권리로 privity of contract (계약 당사자 중심) 주의에 속하는 것이다. 그래서 License는 땅 주인이 바뀌면 없어질 수 있는 권리이며, Easement는 땅 소유주가 바뀌어도 계속 존재하면서 그 땅을 보다 유익하게 만들어주는 권리이다.



세째, easement는 그 혜택에 대해 정확한 주제의식을 형성할 수 있어야 한다. 다시 말하면 Easement가합리적으로 정확하게 정의될 수 있어야  하며 그 권리가 행사되는 영역의 경계선이 분명히 지정되어야한다.

Easement 종류로는  right of way, rights of light, rights of support 등이 있는데,  right of way은 위에서 예를 든 것과 같은 도로 이용권이며, rights of light은 조광 이용권이며 , rights of support은 지지 기반 이용권이다.  BC주에서 Easement는 법(Statute)에 의해서나, 아니면 이해 당사자 간의 계약에 의해서 만들 수 있는데, 법에 의한 것은 BC Hydro 나 시청 등이 자신들의 시설을 관리하기 위해 법적으로 Right of way를 설정하는 것을 말하는데, 이를 Statutory rights of way라고 한다.  이 경우는 Dominant tenement가 없이 만들어진 Easement다.